资源的能动性，

 是取得项目设计成功的关键。 

　　一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：

 方案设计阶段和施工图设计阶

段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政
府部门审批通过，

 方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕

着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理
在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存
在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程为：拟定招标设计任务书，
方案招标，方案评审及咨询，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开
发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益
的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精
品来。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规
划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案
设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

 

　　在进入施工图阶段，为了有效控制工程造价，在委托设计的同时，开发商就应对类似
的建筑在心中有了一个大概的估算，包括其平方米的各项技术经济指标。在确保安全、满足
规范规定的前提下，设计人员需经过慎密的计算，合理确定混凝土标号、钢筋配筋率及梁柱
断面尺寸等，使工程造价控制在一个合理的范围之内。

 

　　

2.2 施工阶段造价管理 

　　房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和施工图纸，利用原材料、半成品和各
种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据很长的阶段，因此施工阶
段的成本控制是非常复杂的。施工阶段成本控制主要有四个方面：一是工程签证，二是合同
管理，三是材料、设备的加工订货，四是强化施工监理。

 

　　

2.2.1 工程变更和签证 

　　工程变更和签证管理由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更和工程项目
变更，控制变更的关键在于开发商。开发商应建立工程签证管理制度，明确有关部门、有关
人员的职权和分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客
观、准确，首先要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘
记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。因此，对签证一般
要求自发生之日起半个月内办妥。其次，对签证的描述要客观、准确，要求隐蔽签证要以图
纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺以及质量完成情况。

 

　　

2.2.2 合同管理 

　　加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项
目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明
晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密
审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟
踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效
地控制工程造价。

 

　　

2.2.3 材料、设备管理 

　　对材料和设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任；价
格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选用过程中出现的

“回扣”现象进行严格管理，

保证材料和设备的价格和质量。目前，很多业主为防止乙方偷工减料，以次充好，损害工程
质量，降低楼盘品质，往往在合同中规定由业主供应材料。因此甲方采购时应该参考施工承
包合同中商定的进度进行，对供货商进行资质审查，货比三家，以公布的信息价格为基础
进行认质、询价、议价，选择适宜的合同形式签订供货合同。