法

“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收

人的降低或受到意外灾害

,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人

唯一住房进行处置

,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展 50 多年,

其住房贷款余额也不过在

3 万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到 10 年,中国住房按揭

贷款从

2003 年的 3329 亿元,至 2009 年 9 月末,加上公积金贷款已经突破 4 万亿,贷款增加数

以年均

75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房

地产

“庞式骗局”。 

　　

3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷 

　　

“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二

是特殊的营销策略

,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房

自然人

,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销

售采取的行为

,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房

意愿不真实

,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还

银行贷款

,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。 

　　

4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾 

　　我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善

,银监会等行业监管部

门控制行业风险也一直是不遗遗力

,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银

行业对风险的防控意识更强

,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理

存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性
及定量标准

,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,

风险控制更无从谈起。与此同时

,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在

市场激烈竞争下

,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不

强

,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检

查报告

,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至

采用借新还旧

,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价

值的评估过分依赖中介机构的评估结果

,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内

外勾结

,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的

高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符

,也未有其他可以佐

证其高收入的证明

,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,

并对贷后核查不严

,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关

联公司或关联人支付首付

,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按

揭

"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审

慎评估借款人风险

,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成

数等。

 

　　

 

　　三、房地产信贷风险的防范措施

 

　　

 

　　

1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道 

　　由于房地产开发是资金密集型的投资行业

,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关

联度又大

,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产 80%左右的房地产开发资金直

接或间接地来自商业银行信贷

,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转

向

,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。

因此

,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投

资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式

,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的