2.1 应用实践的分析 

　　

2.1.1 问题表现 

　　当下，收益法在房地产估价中存在的问题主要表现在：（

1）收益法在适用范围有一定

的局限性；（

2）折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；（3）纯收益及资本

化率的确定比较困难；（

4）仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际情况。 

　　

2.1.2 改进措施 

　　建议：（

1）以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额

的确定是直接计算，这样计算不科学，在确定某房地产收益时，文建议以类似房地产的收
益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。因为
正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，必须对实际工作中
某些特殊原因如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的
市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。（

2）折旧费不应该作为

费用扣除。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表
现形式。由于资产，特别是固定资产在一个限定时间内并不能耗完，它对企业生产经营的贡
献因其年复一年存在而存在。需要指出的是，这其中也包括无形资产、递延资产的摊销。这种
贡献从价值角度上讲就是折旧，所以，折旧的存在从另一个角度看，折旧在整个资产使用
期限内并未真正发生支出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是
这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内
并未真正指出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成
的价值却被企业以收入形式获得。然而折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，
它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作
为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。（

3）确定资本化率。收益法中采用的适

当合理的资本化率，应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本化率。在
不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因
此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。在实际运用收益法进
行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。
本文认为在收益法评估实务中宜采用：

1）利用分析工具和分析技术初步确定资本化率；

2）采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法
来最终确定资本化率。（

4）在建立收益法评估模型时进行检验。收益法评估中大量的使用了

统计学原理和数理统计分析方法，这要求建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性
检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件，以前的收益法评估中并没有足够重视检验
这是不适合的。

 

　　

2.2 运用该法的注意点 

　　在房地产评估的实践中，建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准
确的预测，以便更准确的确定净收益，减少估价误差。因为正常的净收益由于实际收益受到
多种因素的影响，不能直接用于评估，有必要对实际工作中某些特殊因素，如经营不善、法
律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得在正常的市场条件下、法律上允许、最
佳利用方向上的房地产的净收益值。

 

　　为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，还建议：（

1）提高估价

人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》精神。必须严格执行规范，而且平时要
加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。（

2）健全估价体系，规范估价流程，对资料

汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从
而将误差降到最小。（

3）设立专门的信息资料部门，提供翔实、准确、及时的交易案例，从

而提高参考案例的可比精度。（

4）引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空