货币单位；（

4）统一面积内涵；（5）统一面积单位。 

　　在估价协会的案例库中除付款方式外，基本上是已经统一了。而付款方式，如果是一手
房，一次性付现金，就可能会比银行按揭贷款约有几个百分点的优惠，如果考虑到银行发
放贷款推迟若干个月（三个月左右），这两者之间又有一定程度的相互抵消。

 

　　目前，可比案例如果是二手房，在建立统一价格内涵中需要特别注意的是内装修及土
地使用权的方式。在早期的拆迁评估中，基本上估价机构将内装修因素列入个别因素中进行
修正，而将土地使用权取得方式的不同涉及到的土地出让金在最后进行扣除。后来多数机构
达成比较一致的意见，觉得应当在建立价格可比基础里予以调整、修正，来建立共同的基础。
特别是土地出让金，由于选取的可比案例与待估房地产为楼层不一致的单元房，而且土地
级别也可能存在不同等级，土地出让金在建立价格可比基础时直接扣除应当更合适。

 

　　

3.房地产状况修正应注意的问题。 

　　房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，从而房地产状况修正可以分为区
位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三种修正中，还可以进一步细分为若干因
素的调整。进行房地产状况调整，是市场法的一个难点和关键。

 

　　第一，可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应该是其成
交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点
或是其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了
期房的成交价格外，可比实例房地产状况一般是可比实例在其成交日期时的状况。

 

　　第二，不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相
同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。特别是在房地产状况修正中进行实物状况
修正时应该注意这个问题。

 

　　进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房
地产实物状况下的价格。

 

　　实物状况比较修正的内容，对于土地，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度、
土地平整程度、地形、地势、地质条件、规划管制条件、土地使用年限等。对于建筑物来说，主
要包括：新旧程度、建筑规模、装修、设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。应该
注意以下几点。

 

　　（

1）各种类型的物业，其实物状况修正所考虑的因素是不一样的。 

　　针对住宅、写字楼、商业用房，其实物状况修正除了考虑上述提出的因素外，还应当考
虑针对不同类型的物业对其价值特别有影响的因素。对于住宅，要考虑所在小区的内部配套、
物业管理、楼间距（密度）、小区绿化、住户的总体素质等这些因素，因为这些因素会对其价
格产生较明显的影响，所以在修正时必须考虑这些因素。对于写字楼，应当考虑的是停车、
车辆出入是否方便这些因素。因为这是投资这类物业或承租过程中首要考虑的问题，如果停
车问题无法解决或是车辆出入都成问题，那么即使写字楼档次很高，也难以出售或出租。所
以在评估写字楼中，必须考虑到停车、车辆出入这个重要的影响因素。这是在实际评估写字
楼的时候，往往会被估价机构所忽略。停车的问题，同样对于整层的商业或经营型物业（如
大商场、酒楼）而言也是非常重要的，比如有些上世纪九十年代建的写字楼或商场，其平面
布置、采光通风、临街状况都很好，就是由于没有停车位置，从竣工至今一直空置。对于营业
店面，应当特别考虑的是开间、宽深比、拐角、临街状况因素。店面的临街状况对其价值的影
响是很大的，如：处于同一幢楼宇的不同位置的店面，临主干道与临小区的店面，价格就
有天壤之别。所以在评估中应到现场查勘实例，充分考虑影响其价格的重要因素进行修正。

 

　　（

2）同一个因素对不同类型的物业的价格影响方向和程度也不一定相同。在估价的修

正过程中，应当针对不同类型的物业来判断、确定修正方向核修正的幅度。例如，①新旧程
度这一因素，其对商业性店面的价值影响就不是太明显，因为作为店面，商家往往会根据