二、房地产估价中收益法的运用

 

　　收益法的含义是：预测估价对象的未来净收益，然后将其折现到估价时点后累加，以
此。求取估价对象价值的方法。收益法是三大传统估价方法之一，理论性强，运用广泛，使
用起来也十分简便。可为何评估界对该法的使用存在诸多不同看法，使用中也有同一估价对
象评估价格相差甚大的问题。这是因为收益法有其局限性。

 

　　收益法的局限性产生于它建立在对未来的预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数
上。对未来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接影响最终估价结果的准确性。
这表现在以下几个方面。

 

　　

 

　　

(一)经营的持续性问题 

　　房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累加，其前提必然是房地产在被投资人持
有期间持续经营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际上，不能持续经营的情况
很可能发生，例如在建工程上不能按时完工，房地产发生产权纠纷被法院查封、商圈转移造
成商铺出租困难等。既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持续经营，因此，不能肯定
可以持续经营的房地产应慎重使用该法。例如

“烂尾”的在建工程、法院查封的房地产等。不得

不使用收益法的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选取有关参数，保证估价
结果的可靠性，特别是该房地产用于抵押时的估价。

 

　　

 

　　

(二)参数选取的客观标准问题 

　　这是一今估价师非常头疼之事，较重要的有两个。

 

　　首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还是不稳定的；收益是逐年递增的还是逐
年递减的或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同类型的房地产都有其特有的收
益变化趋势．要认真分析研究。

 

　　其次是报酬率的取值。目前，在估价实际工作中报酬率的取值多在

4％～8％之间，之

所以如此更多的是凑到预想的评估值。实际上，报酬率不但要体现资金的时间价值，而且也
要体现房地产投资的风险；不仅要包含投资的收益，也要包含投资的本金回收。这也是报酬
率一般明显高于银行同期存款利率的原因。

 

　　那么，报酬率的选取就不只是采取哪种方法的问题，更多的是要综合各方面的因素加
以选定。比如估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住宅、是在建工程还是二手楼。
投资不同类型的房地产，其风险是不同的，报酬率的选取应有所不同。

 

　　在房地产市场波动的不同阶段，报酬率的选取也应有所不同。房价上涨时，之所以很多
投资者拼命追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率不屑一顾，也使得估价师
采用市场租金进行收益法测算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大差异。这除了说明
市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不同步之处，还说明报酬率选取有不合理的地方。故
选取合理的参数是正确使用收益法的最基本要求。

 

　　除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定分析、评估外，估价师还要站得更高一些，
要了解宏观经济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，熟悉区域房地产市场形势、
各类房地产价格及其趋势，灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合法判断。

 

　　

 

　　

(三)估价师的执业能力、执业道德问题 

　　正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要设定一些参数，使得估价师的执业能力、
执业道德问题凸现出来。估价师能否秉持客观公正的立场，是否有对房地产市场发展趋势、
宏观经济发展走势、城市建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却又与估价理论