用地的边际产出。由于农地转非，土地用途的改变使土地使用价值上升，产生土地增值。

 

　　（二）城市发展对土地需求的增加

 

　　土地的需求与经济发展成正向关系，随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，城
市对土地的需求增加。由于土地的数量固定，主要在市地和农地之间分配，随着社会经济发
展，城市化进程对土地的扩张需求，人口增长对土地的居住需求，这些都导致土地需求的
上升。而土地数量的固定，决定了土地供给增涨的有限性，西方经济学土地价格取决于土地
的需求，土地需求增加土地价格上涨。土地供求之间的矛盾，推动了土地价格的上涨。

 

　　（三）经济发展推动土地价值上升

 

　　随着经济的发展，单位土地面积的产出不断上升，提高了土地的使用价值。土地的使用
价值决定土地的价值，使用价值的上涨必然导致土地价值上升。同时，经济发展使城市土地
越来越稀缺，城市土地价值的上涨，增加了企业的经营成本和居民的居住成本。企业开始向
城市周边转移，居民也向周边转移，对城市周边土地的需求上升，也带动了城市周边土地
价值的上升。

 

　　三、土地增值收益分配理论研究

 

　　目前国内学者针对土地增值分配方式主要有三个观点：一是持有

“涨价归公”观点，二

是坚持

“涨价归农”观点，三是主张“公私兼顾”观点。 

　　（一）

“涨价归公”理论主要观点 

　　持

“涨价归公”论的学者认为：征收农地过程中产生的土地收益增值部分应全部归于社

会，即政府所有，用于全社会的建设与发展。亨利

·乔治（1879）认为土地的价值之所以增

值，是人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益
应收归全社会所有。孙中山提倡土地

“涨价归公”，主张土地收归国有，对于一时政府财力不

够而不能收归国有的土地，应该通过征税将土地收益收归政府所有。台湾经济学家林英彦指
出

“目前之土地市价，除了土地所有人申报应归其个人所有的地价以外，尚包含庞大的自然

增值额，这是应当属于社会全体的。所以，如果按照市价补偿，那无异于将自然增值部分也
视为个人财产给予补偿，其不合理之情形至为明显。

” 

　　（二）

“涨价归农”理论主要观点 

　　

“涨价归农”观点认为：农地征收过程中产生的土地收益增值部分应全部归于农民，这

种观点在资本主义社会是普遍存在的。持这种观点的学者认为：在中国失地农民被排除在土
地增值收益分配体系之外，政府征地补偿标准低，是农民收入增长慢，城乡收入差距拉大
的原因。其前提是农民拥有完整的土地产权，即土地所有权、土地收益权、土地处置权、土地
发展权等，政府要对失地农民的所有权益进行完全补偿。

 

　　（三）

“公私兼顾”理论主要观点 

　　周诚先生认为，

“涨价归公”论只看到农地的自然增值来源于社会经济发展，国家应当

拥有整个农地发展权，从而忽视了失地农民作为农地所有者也应当分享此项权利；

“涨价归

农

”论只看到失地农民应当享有农地发展权，而根本忽视国家和其他农民也应当享有土地发

展权。通过对以上两种观念进行修正，周诚先生提出了

“公私兼顾”理论观点。“公私兼顾”就

是要在农地非农化过程中价值增值的分配中，应在土地利益相关各方之间进行合理分配，
保护利益相关各方的农地权利。

 

　　四、农地非农化过程中土地增值收益的分配方式

 

　　我国的

“二元”土地制度下，土地的最终发展权掌握在政府手中，农村集体土地的所有

权人没有农地发展权。这样的权益安排虽然能使政府从宏观角度保护基本农田，但也是对农
村集体土地权利的侵占，使农村集体土地所有权人的权益受到损害。我国可将整个农地发展
权分解为失地农民的农地发展权和国家的农地发展权，实行公平分配农地非农化所产生的
土地增值，在公平补偿失地农民的前提下，用于全国的农村建设。