确而导致的日后纠纷。订立合同时应本着平等、友好、协商的原则

,充分考虑合同双方的利益。

 

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2 估价技术方面的风险点  

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2.1 估价方法选取不当或参数选择不合理所带来的风险  

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　　估价人员应熟知市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法
的理论依据、适用条件和对象

,根据不同估价目的和估价对象的类型选取合理的估价方法,确

定估价的技术路线。这是估价活动的重点工作

,一旦选错,就会使估价结果产生很大的误差,使

估价工作面临风险。不同的估价方法有着不同的技术参数

,技术参数选择不当,即使估价方法

正确

,也会得出错误的结果,造成风险。技术参数的确定归根到底来自于市场,是根据大量的市

场调查数据进行测算并结合以往的估价经验得出的。如果只凭经验数据或借用他人的数据

,

不根据估价对象的类型、市场条件等具体情况进行测算

,就不可避免由于估价参数的选择不

当而造成估价结果偏离市场价值的风险。

 

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2.2 估价信息获取与使用方面的技术风险  

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　　估价所需的资料信息很多

,如当地的基准地价资料、当地同类物业市场交易信息、当地房

地产市场的变化趋势等。资料信息的取得和使用对估价方法的选择和估价结果的确定起着重
要的作用。估价活动中

,往往会因为资料信息收集量不足、不够细致、不够真实、实用性不强或

加工质量不高而造成技术风险。针对此类风险。估价机构应注重平时资料的收集工作

,建立专

人收集资料信息的制度

,建立相应的信息资料库 ,以备需要时选用,提高工作效率,降低信息获

取和使用过程中的风险。

 

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2.3 估价报告撰写方面的技术风险  

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　　估价报告是估价方提供给委托方的最终产品

,在估价报告的撰写过程中,估价人员往往对

价值内涵把握不准确

,有时滥用估价假设和限制条件,对重要信息的披露有重大疏漏,价值测

算过程缺乏取值标准或依据

,估价时点和估价报告的有效期未合理限定,对估价对象的描述和

市场分析部分与估算取值和估价结果不一致

,这些都会成为估价报告撰写过程中的技术风险。

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　　针对估价技术方面的风险

,估价人员应从自身的素质入手,注重平时的继续教育,加强估

价师之间的交流

,不断的学习和更新知识,估价机构内部也应建立质量管理体系和质量评审制

度

,从获取估价业务,拟定估价作业方案一直到项目完成向用户提供估价产品的全过程中,采

取一系列检验、核查、验证等措施

,保证估价的真实、客观、科学、公正。如先由估价人完成报告,

再经复核人复核

,最后经审核人批准通过后方可加盖公章才能交付报告,这样可以减少报告中

可能出现的技术错误

,提高估价报告的内在质量,同时正确、合理地运用估价报告中的假设和

限制条件

,注明权责的划分,降低估价机构和估价人员的技术风险。  

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3 估价报告使用不当的风险点  

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3.1 未能按估价目的正确使用估价报告及估价结果的风险  

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　　估价目的是房地产估价项目估价结果的期望用途。不同的估价目的对应不同的用途

,不

可以随便滥用。如法院委托的评估价项目

,委托评估时要求评估估价对象的公开市场价值,而

法院在执行时需要对估价对象进行拍卖

,房地产拍卖应设定底价,法院委托拍卖公司拍卖时则

是以估价机构的评估价值为依据来设定底价。这就造成了估价目的与估价结果的不一致

,给

房地产估价机构带来了风险。作为专业的估价人员应事先与委托人交流沟通

,明确其评估的

真实意图

,告知估价报告的具体用途。  

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