2、影响商业房地产评估价格的因素的量化 

　　

 商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场

馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。影响商业房地产价格的主要区域因素可以量化为以下两
点：一是地段繁华程度，这也是影响商业房地产价格的首要因素。二是交通条件。商业房地
产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公
共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区
人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货
交通和卸货的便利程度。而影响商业房地产价格的主要个别因素则分为以下几点：

 

　　

 一是临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值

的提高。二是内部格局。三是楼层。四是面积。五是净高。六是储存空间。七是装修和结构构造。
装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其
价值也有很大的差别。八是转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，
这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。九是使用年限
和折旧情况。

 

　　

 3、影响工业房地产评估价格的因素的量化 

　　

 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。影响工

业房地产价值的主要区域因素可以量化为

3 个点：一是交通条件。二是基础设施。三是地理

位置。

 

　　

 对工业房地产价值影响较大的个别因素可以量化为以下几点：一是用地面积。厂区用

地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产
价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，
不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。二是地质和水文条件。三是房地产用途。在
评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。四是厂房面积、结构、
高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很
多设备的基座就和厂房的基础连为一体。

 

　　

 4、影响其他用途房地产评估价格的因素的量化 

　　

 其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府

机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。在对其他用途房地产进
行估价的过程中需要注意以下要点：一是要考虑构筑物造价方面的因素。由于其他用途房地
产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道
等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。二是要考虑用途对价值的影响。其他
用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；
如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。三是要考虑评估方法的
选择对评估结果的影响。估价对经验和知识要求高，其他用途房地产的估价业务一般较少，
可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为
丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有
这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。

 

　　

 5、影响土地评估价格的因素的量化 

　　

 土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地

估价。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地
的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，
宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。在这
个过程中，影响宗地价格的主要因素可以量化为以下几点：（

l）坐落位置；（2）面积大

小；（

3）形状；（4）周围环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设