险比较大，因此，香港设置了严格的审核标准，比如每月偿还贷款的数额不得

超过收入的

50%，最高贷款额不得超过 500 万等。香港按揭保险采用浮动利率

 

制，通过对按揭保险申请人的职业、收入 、家庭结构等的分析，综合考核申请人

 

的信用状况，充分显示了按揭保险产品的灵活性。

　　我国大陆地区的按揭贷款保险分为三个阶段。第一阶段是

1992 年到 1996

年的萌芽阶段，

1992 年上海率先推出了与公积金贷款相配套的《抵押住房保险

条款》和与商品房按揭贷款相对应的《抵押商品房保险条款》，这是规范我国按揭

贷款保险的最初文件。第二阶段是

1996 年到 2003 年的发展阶段，1998 年中

国人民银行颁布了《个人住房抵押贷款管理办法》，将住房按揭贷款保险上升为

 

全国性的条款，保险品种由最初的财产保 险新增为财产保险和保证保险的综合

险，大大促进了按揭贷款保险的发展。第三阶段是

2003 年至今的低谷阶段，随

着中国人民银行在

2003

 

年底 提高住房贷款利率，大量的借款人选择提前还贷

和退保，之前由住房按揭贷款市场的繁荣发展所掩盖的保险费率偏高、保险范围

 

狭窄、保险期 限设计不合理、强制保险、银行是第一受益人等霸王条款所带来的

问题也开始显现出来。

2005 底，中国工商银行率先取消住房按揭贷款强制保险，

2006 年初，银监会下发通知，房贷险由消费者自由选购，银行不得强迫借款

 

人购买房贷险，这一规定出台，主动购买房贷险的购房者还不 到一成，保险公

“

”

司的态度也逐渐消极，房贷险市场进一步萎缩，甚至有被 叫停 的危险。鉴于此，

 

笔者就对我国住房按揭贷款保险存在的问 题进行分析，并在此基础上提出合理

 

化建议，以期能够对我国的房贷险市场健康发展有所裨益。

 

　　二、我国按揭贷款保险存在的问题

　　

1

 

、按揭贷款保险适用的法律位阶低，部门法立法不完善

　　我国按揭贷款保险适用的法律是《保险法》和《合同法》，但是两部法律的规

 

定都太过于笼统，只是指导性规定，没有针对性，实务中适用的 是保监会制定

的《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》和中国人民银行制定的《个人住房

 

贷款管理办法》，但是《通知》和《办法》只 是行政规范性文件，效力等级比较低，

适用范围窄，不能独立成为法院判案的依据。具体到保险合同只能是各个保险公

司自己制定的保险条款，在这些保险条款中，保险公司往往只考虑自己的利益，

 

没有综合考量整个按揭贷款保险制度的长远发展，具有局限性。