在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的

契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此

 

出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

 

　　

　　

2 

 

土地总费用的确定

 

　　

　　

2.1 

 

利息是否应作为总费用扣除

　　传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资土地成本支出的一部分，

但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带

来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投

资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有

 

资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

 

　　

　　

2.2 

 

折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

　　目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除，

而笔者认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不

同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为

如果把土地作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，

 

公式为：

　　净现金流入量

=资本产出+

 

资本回收。

　　式中：资本产出就是投资土地的时间价值

(投资利息)的体现，资本回收就

 

是土地所提取的折旧部分。

　　当

a 每年变化，r 每年不变，且>0，土地有收益的年期为有限年期 n 时，

收益还原法公式为：

P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n 当 n=1 时，

P=a/(1+r)，则：a=P(1+r)=P+Pr 

　　由此我们可看出净现金流入量

a(纯收益)是包括了 P(资本回收)和 Pr(资本

产出即投资土地的时间价值

)两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而

 

是作为了纯收益的一部分。

 

　　

　　

2.3 

 

总费用中应考虑的税费项目