一、土地资产证券化微观效率

 

　　

 

　　

1.扩大融资渠道，降低融资成本。资产证券化为发起人提供了一种创新的融资工具并且

降低了融资成本。以土地收益或土地抵押贷款为担保的证券，其信用等级较高而利率也相对

较低，从而可以降低土地储备机构的融资成本。传统的

MM 定理即莫迪利安尼和米勒提出的

“不相关定理”认为企业价值与企业的资本结构无关，但该定理成立的假设条件是市场无摩擦，

即没有公司所得税、破产风险、资本市场完全有效率、零交易费用等。现实的市场并非如此，

市场交易存在大量交易费用，包括信息成本、代理成本、破产成本、监管成本、交易成本等，

因而资本结构将影响企业价值。资产证券化的融资成本包括筹资成本、资金使用成本以及其

他因素导致的潜在成本。其中筹资成本包括

SPV 管理费用、支付承销商、资信评估、托管银行

等中介机构费用。资金使用成本即

SPV 发行证券的利率。潜在成本包括破产成本、代理成本、

信息成本等内容。土地资产证券化可从以下几个方面降低融资成本：

 

　　

(1)减少信息不对称程度，降低交易成本。在减少信息不对称程度方面，资产证券化通过

一定的程序，将资金所有者的各种期限的资金集中起来，并通过直接或间接进行投资，而

将储蓄者的资金转移给资金使用者，使融资者的资金需求尤其是长期资金需求在时间和空

间上都能得到满足。因此，资产证券化消除了资金供求双方的信息不对称，克服了资金供求

双方之间在期限和空间上的不一致性，实现了在时间和空间上转移资源的功能。在降低交易

成本的方面，资产证券化以专家的专业化管理和巨额资金的规模经济优势，弥补了个人投

资者在这方面的不足，从而降低了在信息搜集和处理的单位成本，节约了社会成本支出。此

外，从资产证券化的制度安排来说，信息公开披露机制、证券化主体之间的生存竞争压力等，

使资产证券化因程序安排所导致的委托代理问题能得到有效克服。尤其是资产证券化必须公

开披露相关信息和投资者自担投资风险机制，消除了银行体系的信息不透明，降低了存款

保险机制下的道德风险程度。

 

　　

(2)降低监管成本。政府的监管是影响不同融资渠道成本的原因之一。在土地证券化融资

中发起人将土地抵押贷款或特定地块的未来收益以

“真实销售”方式转让给了特设机构，因而

在会计上证券化资产可以从发起人的资产负债表中

“剥离”，达到表外融资的效果。资产证券

化作为表外融资处理对于银行或企业降低政策监管成本具有重要作用。此外在资产证券化中，

证券化产品为了满足信用增级要求一般都有超额担保作支持，这类似于担保贷款。因此，资

产证券化降低了债权人因资产替代效应而发生的监督成本。

 

　　

(3)降低破产成本。一方面资产证券化的破产隔离安排，使证券化资产融资是以特定资产