在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，
提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组
成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　

    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后 ，

建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人
民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为

国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　　　　　

　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，

阿门。

　

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不

过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，
母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强
调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因
此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一
个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的
房地产公司都这么干。

　　　　　　

　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个

东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可
行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以
在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到
底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的
事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保
护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了
项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设
项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正
我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我
推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司
然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到
这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术

人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在
这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结
构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。