之后只能兑换到更少的人民币，境外投资的收益因此受损。由于人民币汇率一直处于升值趋
势，境外投资面临的汇兑风险越来越突出。再则各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以
及国际市场供求平衡等各种因素都会影响到汇率的变动，因此，保险公司在进行境外不动
产投资时，要高度关注和防范汇率变动所带来的投资收益减少的风险。

 

　　

3.利率风险 

　　保险资金投资境外不动产过程中面临的利率风险，应视不动产的具体投资方式和资金
来源而有所不同。以物权方式投资的，保险公司投入的资金若有部分是向东道国银行或其他
机构借入，市场利率上升则借款的利率也会上升，进而直接影响到投资成本的增加；如果
投入不动产的资金全部是自有资金，过后靠收取固定收益收回成本的，虽不涉及借款利率
问题，但是国际货币市场的利率变动将影响到收益的再投资。如果保险资金以不动产债券、
股票以及其他与不动产相关的有价证券，当国际货币市场利率上升，投资收益下降，长期
资产将面临缩水的后果。

 

　　（三）市场流动性风险

 

　　不动产行业的经营具有前期资金需求投入大、后期投资回收期长的特点，这就降低了投
资资金的变现能力，面临较大的流动性风险。倘若保险公司在短期内面临大规模资金需求，
将很难在短时间内将不动产投资变现，或者需要折价变现，从而使保险企业遭受较大的投
资损失。而保险资金投资于境外不动产，流动性的风险会比在国内更严重，不动产变现的渠
道、交易对手的寻找、信息搜集等均不如在国内那么便利和熟悉，当面对突发事件或意外事
故时，应对起来难度都会比国内大很多。

 

　　（四）通胀风险

 

　　投资不动产项目需要在前期投入大量的资金，产生沉没成本，需要收回成本获利则需
要很长一段时间，如果在整个投资周期中，投资东道国的经济周期性变化影响到物价的波
动，对资金的投资计划将会产生难以预测的影响，如果投资收益率不能抵消当前物价的上
涨，则会造成投资负效益的风险。如果保险资金以开发楼盘的形式投资不动产，当东道国通
货膨胀大幅度上升，将引起建筑材料成本上升以及劳动力和管理费用上升，将增加房产的
开发成本。在境外投资不动产，通胀风险在国外环境更难控制，因为保险企业对国外的宏观
经济环境的把握较国内难，如果控制不当，通胀风险因素在很多情况下还会导致严重的风
险结果。总之，通货膨胀对不动产市场的冲击是很大的。

 

　　（五）国家政策风险

 

　　境外不动产投资的国家政策风险主要包含政治环境风险和经济环境风险：

 

　　

1.政治环境风险 

　　在境外投资不动产，一个国家的国际地位与主权行为的不确定性可能会给保险企业的
投资带来政治风险。由于政治风险往往与国家主权行为相关，如东道国实行资产国有化、政
府领导层不稳定、社会各阶层利益冲突、民族纠纷等。一旦风险触发，个人和企业很难依赖自
身的力量进行控制，损失将是不可避免的。

 　　2.宏观调控等经济环境风险 

　　虽然在国外鲜有我国专门针对房地产行业的调控政策，但是不动产行业的发展仍然容
易受到国家宏观经济政策的影响。如东道国与该行业有关的金融政策的改变（如外汇管制、
税率变动）、对外资的控制、对土地使用的控制、对环境保护的要求，尤其对投资规模、方向
及金融的控制等等都可能给保险公司的境外不动产投资带来成本和收益变化的不确定性。在
经济繁荣时期，宏观政策偏向宽松，利于不动产行业的繁荣，不动产的价格趋向看涨。但是
一旦发生经济过热，政府出台紧缩政策，不动产行业很快受到影响，使保险企业的投资遭
受损失。

 

　　除了上述风险，保险公司还可能面临着法律风险和专业人才不足的风险。

 

　　三、保险资金境外投资不动产的风险防范