CHINA REAL ESTATE

关的知识体系，即系统地应用公认的技术，通过

对功能进行鉴别和评价来提高一种产品或服务的

价值，并且以最低的总费用来提供必要功能，以

达到必须的性能。其核心思想就是通过功能和成

本确定价值，即 V=F/C。

其中，V 为 Value，即价值；F 为 Function，

即功能；C 为 Cost，即成本。需要理解的是，这

里的价值并不是金钱的度量，而是从功能的角度

度量，表示为功能与成本之比；成本则是指全生

命期成本（Life Cycle Cost）

，表明价值工程是

基于长远眼光考虑问题的方法。

价值工程理论认为，功能对于不同的对象有

着不同的含义：对于物品来说，功能就是它的用

途或效用；对于作业或方法来说，功能就是它所

起的作用或要达到的目的；对于人来说，功能就

是它应该完成的任务；对于企业来说，功能就是

它应为社会提供的产品和效用。总之，功能是使

用价值的具体表现形式。任何功能无论是针对机

器还是针对工程，最终都是针对人类主体的一定

需求目的，因此，价值工程所谓的“功能”实际

上就是使用价值的产出量。

房地产项目功能主要考虑的是开发商的需求，

而开发商的需求其实来源于市场和消费者需求。

房地产项目管理所要完成的工作目标就是以最小

投入获得最大功能，这一理念其实与价值工程的

思想本质上是相通的，都是以最小成本提供必要

功能，获得较大价值。因此，价值工程的基本理

论完全可以用到房地产项目管理中。

2.1 前期投资决策中价值工程应用

一方面，对开发商而言，在整个项目进程中，

往往面临方案的选择问题。期间，价值要素常常

是矛盾统一的：若房地产质量要求较高，功能较

好，则意味着较大的资金投入，开发时间也会延长；

同理，如果需要缩短开发周期，资金的投入势必

相应提高；如果要减少开发费用，也会影响到房

地产项目的功能要求。

另一方面，不同的价值目标在一定范围内具有

统一性。如适当增加房地产项目投资则可以加快项

目的建设速度，及早发挥项目效益并收回投资从而

提高项目的全寿命的经济效益；如果工期目标制定

较为合理，则可以既取得较好的项目质量又可以节

约项目投资；适当提高项目的质量和功能要求，虽

然会导致一次性投资提高和工期延长，但却可以节

约项目建成后的使用费用和维护费用，延长使用年

限，而提高项目的全寿命周期效益。

在房地产开发前期阶段引入价值工程分析方

法，其意义在于促使投资策划人员从系统的角度看

待价值目标的问题。更为重要的是，它帮助投资策划

人员从全寿命周期的角度看待价值目标。即按照方

案价值大小为依据选择价值高方案作为最优方案。

特别需要提出的是，VE 越早使用，对房地产

全生命期价值的影响越大，从图 1 可以看出，价

值工程相比传统方法的优势在于其能够在相同的

时间下创造更多的价值，创造相同价值的情况下

只需要较短的时间。但如果应用的过晚，则潜在

价值就越来越少，与传统方法相比没有什么优势，

面临的项目风险也越高。

2.2 建筑设计优化中价值工程应用

除了对现有投资决策优选以外，设计阶段使

用价值工程方法具有直接的成本控制和功能提升

作用。其思路是强调功能与成本的匹配。如在限

额设计中，可通过价值工程的功能分析，对建设

项目各组成部分的功能加以量化，确定出其功能

评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技

术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工

程的设计限额值。该方法的目的是使分配到各组

成部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例

相近，即 V=1，从而更大程度地达到项目各组成

房地产开发