筑，及时提醒建设单位与规划沟通处理，以免对规划方案及建设单位带来不必要的损失。
　　

2　规划建设用地使用性质

　　拟规划建设用地使用性质主要是对地块内建筑单体的使用性质及使用年限的约束，不
同使用性质相应使用年限是不同的，国家规定居住用地性质为居住建筑及相关配套设施，
土地出让最高年限７０年，商务办公、工业、科、教、文、卫、体等土地出让最高年限５０年、商
业金融、娱乐、旅游等土地出让最高年限４０年，规划区域内可存在多种使用性质，每种使
用性质地块应分别独立设置，地块以区域红线划分存在，每个地块都具有独立的容积率及
建筑密度要求，不可混合使用，例如商业金融、办公项目用地范围内不可出现居住使用性质
的建筑等。
　　

3　总平面规划建筑设计要求

　　主要是对建设用地范围内建筑单体在用地总体规划中位置及布局的控制，其中包括地
块容积率、建筑限高、空地率、绿化率、首层退线、道路交通及机动车出入口、总建筑面积、建筑
密度、建筑高度、层数等，现以北京市居住区为例将以上控制指标部分总体考虑可以归为以
下三大类：
　　

3.1　竖向建筑高度。一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋

顶）的高度。建筑限高是规划部门依据地区总体规划对建设地块建筑物竖向高度的控制，不
同地区建筑高度计算也不同，设计经常使用计算规则：平屋顶建筑按建筑外墙散水至屋面
面层计算、如有女儿墙按女儿墙顶点高度计算；坡屋顶建筑一般以屋面下檐口计算建筑高度。
屋顶坡度大于３０

°时按建筑外墙散水处至屋檐和屋脊平均高度计算；坡屋顶不同坡度按当

地规定执行。屋顶上的附属物如楼梯间、电梯间、水箱、烟囱等其面积不超过屋顶面积２５％，
不计入建筑高度内。对于重点文物保护单位重要风景区及净空高度限制也有相应的规定。
　　

3.2　建筑间距。建筑间距主要受防火、日照、采光、通风、卫生、防视线干扰、防噪声等有

关规定的影响与制约，设计中主要注意如下三个方面：
　　

3.2.1　防火间距。建筑必须满足的消防间距，防火间距应按相邻建筑外墙的最近距离计

算，当外墙有突出可燃构件时，应从其突出的部分外缘算起，在《建筑设计防火规范》及《高
层民用建筑设计防火规范》都有明确的规定。特别注意规范中对一些特殊情况的注解，设计
中常常会遇到类似情况，很好利用会解决很多规划设计中的难题。
　　

3.2.2　日照间距及建筑间距系数。主要是保障一些需要较好日照要求用房的日照标准的

需求，主要包括如下建筑类型：居住建筑、托儿所、幼儿园等生活用房、小学、中学的普通教
师、医院疗养院的病房楼、老年人的居住建筑、托老所的居室都为有日照要求的等，规划总平
面设计中需要对以上性质建筑位置择优考虑，进行平立面进行日照分析，满足相应的日照
时限要求，并须在规划方案报批时提供该地块及相邻受影响地块的日照分析报告，以满足
区域内生活质量要求。

　　北京地区对日照标准做了如下规定：

①住宅每套至少有１个居室、４居室套型至少有２

个居室满足大寒日日照不小于２小时的日照标准（规划部门通常还会同时要求以上房间还
必须同时满足冬至日不小于１小时的要求，根据以往日照分析经验冬至日不小于１小时比
大寒日日照不小于２小时的日照标准更难满足）。

②宿舍半数以上的居室、托儿所、幼儿园的

主要生活用房、中小学半数以上的教室、老年人及残疾人住宅的主要起居室和卧室、医院及疗
养院半数以上的病房和疗养室等建筑日照要求北京地区建设工程规划设计通则中都做了相
应规定。
　　日照标准需要利用日照软件进行日照分析来实现，计算时应注意如下：日照标准日定
为大寒日及冬至日，有效日照时间带大寒日采用８：００～１６：００，冬至日采用８：
００～１６：００（真太阳时），计算大寒日时，应设置最小连续日照时间为５分钟，冬