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实际上我们在项目前期策划阶段就要参与了，这时的团队有业主、商业策划公司

这个很重要，是帮助业主确定项目未来战略发展方

向的，还有我们建筑设计和其他顾问。那我们建筑设计要做哪些呢？简单说，我们主要对场地规划进行研究，对项目的容积率，覆盖率

和它的出入口等做研究，还有对交通流线做研究，比方说项目所处的城市位置在哪里，居民从哪里进来比较方便，货运从哪里进来，顾

客从哪里来，私家汽车和步行的人从哪里来，这些都应在前期方案规划概念里体现出来。

对业态组合的研究，通常会由商业策划提出。比方说在购物中心里，主力店会有哪些，小的精品店会有哪些，在这些提出后，我们建筑

师会把这些都组合到我们的建筑物里。因为有的是贡献人流，有的是贡献房租，我们希望它们在一个建筑物里进行互动。比方说大卖场

租金很低，但是可以贡献人流，那么它的位置就关系到顾客从哪个方向来，通过什么流线进到大卖场里购物，购物完了从哪里出来。在

研究了流线以后，才能决定大卖场最好的位置，既贡献人流，又促进他们的其他消费行为。

对物业形象的研究，包括对物业的档次、未来的消费者定位、物业规模、服务对象等做研究，根据服务对象来考虑建筑形象，例如高档

的适合有钱人，或是大众的符合白领阶层普通大众。研究结果不同，建筑物外立面的材料和风格都会有不一样。所以我们会对这些做研

究。

我们还会和其他的团队有合作，例如标识系统，还可能会根据业主的要求出一些泛光照明、室内概念和景观规划，因为景观也是来衬托

建筑物的。商业建筑的景观和住宅酒店写字楼的景观不一样，对商业建筑的景观要求是不要影响顾客的消费行为。室内概念有时是我们

做，有时不是我们做，也需要配合建筑物的要求，根据物业的形象来统一做些方向性的东西。泛光照明有时是物业形象上的要求，有时

是地方政府的要求。标识系统，有时我们会在概念设计阶段，把概念性意向性的东西提出来。室内概念我们也会有一些建议，如果我们

没有，业主也会来补充。

接着我简单举一个我们之前做过的项目例子，这是一个地下一层，地上四层，每层

2 万平方，地上总共 8 万平方的居住区购物中心。需

要说的是，业态组合对我们这个项目的影响很大，因为这个项目的土建在

3，4 年前就造好了，但一直没用。

左图是在

09 年 1 月的时候由商管提供的最初的项目业态组合，右图是在 1 年以后的 9 月份又提出的一份新的业态组合。分析这 2 个组合

最大的不同，就是主力店没有定。最初的时候想在左图这里的一、二层招

TESCO 作为项目的主力店，所以项目的定位就是其他业态和

TESCO 组合在一起。根据 09 年 10 月份的业态组合，我们先设计了一版施工图。后来甲方和 TESCO 却没有谈下来，而和国美谈好了。

大家都知道国美是大家电卖场，那如果主力店不同了，和国美相关的业态就会补进来，而原来和大卖场匹配的业态就都不来了。所以因

为变成了国美进来，业态就全不一样了，过去还是一个区域的购物中心，如今却变成了一个休闲娱乐中心。

我现在每层都简单说一下，这个是地下一层，没什么变化，都是一个商业再加一个车库。

一层就不同了。左图的一层过去想建一个超市大卖场，当时我们也建议说这个位置给大卖场很可惜。但是甲方的商管说放在这能吸引人

来。根据这个布局就形成了周围的商铺组合。旁边紫色的是一栋独立的楼，是一座酒楼。看右图，改完了以后，这里是国美。这些小商

铺在这里，这里变成了娱乐会所，而这边也变成餐饮了。所以这里的一排餐饮和左图这里的商铺就全不一样了。