做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开
发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。

根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体

系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对
手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开
招标所带来的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资
发展部。

2、前期费用管理
前期费用（约占项目总成本的

2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测

绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小
且一般有相关收费标准）。

对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以

争取最佳的性价比；

2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，

防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；

3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造

价影响大的内容；

4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的

影响。

众所周知，设计结果决定了工程造价的

85%甚至以上，因此设计管理（虽

然整个设计费用仅占总成本的

2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合约

及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经
济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部门自身
应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进
行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后
的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

3、工程成本管理
工程成本（约占项目总成本的

50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资

成本、配套成本等构成。分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、
室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程

/供货合同

成本。我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：

1）在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根

据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位
销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。

2）成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对成本测

算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合）

具体化的成本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说：设计

图纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很
大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合
评判、选择，或进一步的选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。

3）在工程分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中

标

”的原则。各分判工程均编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分判