证。
房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为
设计文件规定的该工程的合理使用年限（设计使用年限：住宅

年，写字楼

年

）。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格

之日起算。

第六节房地产开发项目管理
对质量不合格的房地产开发项目的处理方式：房屋竣工后，必
需验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体
结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核
验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成
损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定的目的
是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。1、只要在合理的使用
年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，
房屋主体结构不合格的，均可申请退房。2、确属主体结构质量
不合格的，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过
质量保修解决，而不是退房。3、必须向工程质量监督部门申请重新
核验，以质量监督部门的核验的结论为依据。这里的质量监督部门
是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作
为退房的依据。4、对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包
含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失。
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，
消费者有权要求退房，中止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，
如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅
质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应
当履行保修义务。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向
建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于《规定》
中确定的最低保修期限的；保修期不得低于《规定》中确定的最低保
修期限。地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
保修期自商品住宅交付之日起算。

第五章房地产交易管理制度与政策

第一节房地产交易管理
房地产交易基本制度：《城市房地产管理法》规定了三项
房地产交易基本制度，房地产成交价格申报制度、房地
产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

1、房地产成交价格的申报制度：法律要求如实申报房

地产成交价格的本意之一是加强契税等与房地产交易有
关的税收征管。税务机关在接到价格申报后，如发现成交
价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，
按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产
管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

2、房地产价格评估制度（P103 了解）

3、房地产价格评估人员资格认证制度（P103 了解）

第二节房地产转让管理
房地产转让的特征是房地产权属发生转移。
房地产不得转让的情况有：

1、

达不到下列条件的房地产不得转让：
以出让方式取得土地使用权用于投
资开发的，按照土地使用权出让合
同约定进行投资开发，属于房屋建
设工程的，应完成开发投资总额
的

25%

以上

。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定

查封或以其他形式限制房地产权利
的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面

同意的。（须由全体共有人同意，不
能因部分权利人的请求而转让。）

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律和行政法规规定禁止转让的其

他情形。为抑制投机性购房，国务院
规定，禁止商品房预购人将购买的
未竣工的预售商品房再行转让。

以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限
届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无
论转让几次，原建设用地土地使用权出让合同约
定的使用年限不变。

第三节商品房销售管理

《城市房地产管理法》规定商品房预售应符合下

列条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用

权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金

达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工
进度和竣工交付日期；

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登

记，取得《商品房预售许可证》。
中途变更规划、设计：经规划部门批准
的规划变更、设计单位同意的设计变更导
致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝
向变化，以及出现合同当事人约定的其
他影响商品房质量或使用功能情形的，
房地产开发企业应当在变更确立之日起

10 日内，书面通知买受人。买受人有权

在通知到达之日起 15 日内作出是否退房
的书面答复。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出
卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所
作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的
订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为