第二章 不动产估价

 

第一节 不动产估价概述

1、不动产估价定义

不动产估价的定义是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌

握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及

其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政
策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价

格。

2、不动产估价的意义

其意义在于为不动产市场交易服务；有利于提高不动产经济运行效率；确立公平、收

益分配制度的基础；有利于税负公平。

3、不动产估价的范围

不动产交易评估；不动产抵押评估；不动产保险评估；不动产典当评估；不动产税

收评估；不动产征用拆迁补偿评估；不动产纠纷、涉案评估；企业运营中的不动产评估；
不动产管理中的不动产评估。

 

第二节 不动产估价的原则

1、合法原则

（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；（2）在合法处分

方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分
方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等；（3）在其他方面，如评估出的价格必须

符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政
府指导价。

2、最有效使用原则

最有效使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和最佳集

约度。

3、估价期日原则

在进行不动产估价时应首先明确不动产估价的期日，即估价对象价值或价格确定的

时点，估价期日的确定是依据一定的估价目的进行的，而不能人为随意设定。

4、替代原则

不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情

的买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件
及使用价值来确定。