(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司

拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产

开发，具体计划详见表 4-12。

 表 4-12

    开发期

    开发面积

    开工时间

    完成时间

    开始销售时间

    第一期

    20 万 m2

    第 1 年 6 月

    第 3 年 6 月

    第 3 年 1 月

    第二期

    15 万 m2

    第 4 年 6 月

    第 5 年 6 月

    第 5 年 1 月

    第三期

    15 万 m2

    第 5 年 6 月

    第 6 年 6 月

    第 6 年 1 月

    由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本

低 100 元／m2：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5％的速度上涨。现该开发

公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开

发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

    5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线是，正确的做法是(    )。

    A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

    B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

    C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

    D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

    6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用(    )。

    A.目前住宅市场价格

    B．未来住宅市场价格，折现至估价时点

    C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点

    D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

    7．在确定开发成本时，应采用(    )。

    A.该开发公司测算的开发成本

    B．现时的客观开发成本

    C.各期销售时的客观开发成本

    D．各期开发时的客观开发成本

    8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括(    )。

    A.销售费用、销售税费和开发利润

    B．销售费用、销售税费和所得税

    C.销售费用、销售税费和购地税费

    D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费