抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔
偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有
关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，
房地产管理的需要，其他方面的需要

 

第四节 房地产估价师的职业道德。

独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会

责任。
                             

 

第五节 中国房地产估价行业发展状况

估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市

场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到
位，房地产市场不够发达。
                             

   

第二章 房地产

                             

 

第一节 房地产的含义

一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者
的结合体。
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，

土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场

所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水
井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包
括房屋。

其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可

以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，
或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
三、实物、权益、区位的含义
    1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面

2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：①房地产的

各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等②受其他房地产权利限制
的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利③受到房地产权利以外的
各种因素限制的房地产权利④房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、
共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营
权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。

房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所

有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则
是担保物权。

在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等

有形资产，主要是实物的价值 2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、
商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益

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