上海长远发展的总体目标是：到 2010 年，把上海建成为国际经济、金融、贸
易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活
水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根
本改变。

由于我国已加入 WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济

活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增
加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值定义

本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房

地产（建筑总面积 6,791，土地总面积 29,032）在满足全部假设和限制条件
下，于评估基准日的公开市场价值。

三、评估方法的选择
1、估价技术路线和估价方法
根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方

法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准
的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期
交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对
建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行

比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供
需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实
地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，
计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对

“

”

象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外六通一平）在估价期
日的市场价格。

、成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，

以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人
员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建
安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，
增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管
理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其
成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明
（一）土地使用权价值估算(市场比较法)
1、计算公式
估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指

数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2、比较实例选择
选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易