基本制度读书笔记

招投标/监理制度是建筑市场管理体改两个重要方
面
三.招投标 1.原则:公平公开公正诚实信用/项目不规
避
招投标不受地区和部门限制
2.

 

分为公开招标 邀请招标;代理资格认定分甲乙级

中标条件:⑴ 最大限度满足招标条件评价标准
⑵

满足实质性要求,价格最低,但不低于成本

四.建设监理制度:(项目管理,工程咨询)甲乙丙级
社会化,法制化,高效,严格,科学,与甲乙方以经济纽
带,合同为依据制约.控制工期,造价,质量.FIDIC 合
同条件
1.分类:全过程监理→决策阶段;阶段监理→实施阶
段
2.监理基本方法是控制;形式:旁站/巡视/平行检验
基本工作:三控:进度/  

质 量/投资;两管:合同/信息

一协调:全面组织协调
五.工程施工与质量管理
1.项目报建制度→九项:94.8《办法》
2.施工许可制度:2001 年 6 月《办法》
⑴

建设单位申请县级以上/不取不得开工

⑶

批准开工报告的/30 万或 300m2 以下不申请

3.申领条件:1 年资金大于 50% /1 年以上资金大于
30%
4.管理:申请 15 日颁发/放在现场/3 个月内开工
5.国务院经贸部门对重大技术改造项目实施监督检
查
6.2000 年 6 月《保修办法》《验收规定》
建设单位组织,7 日前通知,合格提出"工验报告"
7.企业资质管理:施工总承包/专业承包/劳务分包
8.项目经理制度:法人委托全面负责/持证上岗四级
第六章房地产交易管理制度三种形式:转让/抵押/租
赁
城法三项交易基本制度:
⑴

价格申报制度/90 日申报交易受法律保护必要条

件
⑵

价格评估制度/公开公平公正原则,按技术标准和

程序以基础地介,标地价和重置价格为基础,参照市
场价
⑶

价格评估人员资格认证制度

一.房地产转让管理: 有偿/报税
实质是权属发生转移,特征是发生权属受化;买卖/赠
与或其他合法方式(入股/合作/合资/收购/合并/抵/
债/其他
分类:⑴ 对象:地上有建筑物与地上无建筑物
⑵

方式:有偿和无偿(赠与属单务受让方无义务)

1.转让条件:全部支付取得证书⑴ 25%⑵ 成用地条
件

2.转让程序:书面合同→90 日申报价格→7 日答复→
申核评估→交税费→发证→登记后持房证申请变
地证
3.划拨地房地产转让:经批准⑴办出让,受让方交出
让金⑵不变性质,转让方上缴收益(再出让可充扣出
让金)
可不办让手续:⑴ 经规划部门批准⑵私房转后仍居
住
⑶

制度改革出售公有住宅⑷暂难定土地用途年限

的
⑸

同一宗土地上部分房屋而土地使用权不可分割

4.99.469 号<办法>标志公房和经房上市限制取消。
二.商品房销售管理
1.预售许可证制度:三证一书 25%,签约 30 日内预售
人持合同到房地部门登记备案
2.销售办法:四证一照已竣工,配套物业已落实
3.计价方式:套(单元)/套内建筑面积/建筑面积
4.规划设计变更 10 日内通知 15 日回复
三.租赁管理 1.分类:⑴ 所有权性质:公有房/私有房
⑵

用途:住宅/非住宅→区别对待分别管理

2.不得出租:无证/查封/共有不同意/争议违章/不安
全/抵押权人不同意/不合规定
3.合同终止:⑴ 自然终止→到期/法规约定的/不可抗
力
⑵

人为终止:擅自转租/转让转借私自调换/从事非

法活动/擅拆改或改用途/欠租 6 月,公有闲 6

 

个月 /

故意损坏
4.租金:⑵ 商品租金: +

⑴

保险费/地租和利润

⑶

市场租金:⑵ 的基础上据供求关系形成的

⑴

成本租金:折旧费/维修费/管理费/融资利息/税金

四.抵押管理:合法的不转占有,提供债务履行提保行
为
1.抵押条件:⑴ 依法取得的房屋所有权连同土地权
⑵

单纯土地出让的使用权

2.不得设定抵押的:⑴ 权属争议⑵公共福利业⑶文
物保护和重要任念意义的⑷拆迁范围的⑸查封扣
押监管
3.一般规定:⑴ 出租的要告知权人和承租人,书面告
知后抵押权实现造成承租人损失,承租人自负。
⑵

合同中不得有在清偿前直接为权人所有的内容。

⑶

保险由抵押人出费,权人为第一受益人,保管保单

⑷

登记记载为准

4.合同:经济合同;债权债务合同无效,抵押合同无效。

5.抵押的效力:如转让应告知权人和受让人,否则转
让行为无效,划拨土地拍卖所得先出让金,后受偿。
第七章房地产权属登记制度与政策
权属登记:权利人申请,权属机关将权利事项载于登

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