引言

得不到有效分散，风险过度集中。

随着房地产市场逐渐成熟，一些不审慎的投机行为和还

款能力较弱的投资者也会进入市场，如果房价下跌，银行的信贷风险将会加剧，据统计 ，
我国房地产开发贷款、个人住房信贷，还有其他贷款总额的 81%，其抵押物都是房产。同
时房地产信贷属于中长期贷款，不可能在短期内受惠，加上房地产市场的周期性波动，
不确定性因素较多，商业银行的信贷风险很大

。

随着我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较迅猛，随之而来的是商品房空置率的

增加，资金回笼加慢，房

地产供给的结构性矛盾引发房地产开发商资金链紧张。由于已开

发完成的商品房长期空置积压，房地产开发资金大量沉淀，导致房地产信贷进一步扩张 ，

从而又会给房地产金融市场带来风险。房地产价格上涨过快造成房产的市价过度偏离其实
际价值，从而产生泡沫，房地产价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值降低，银行房地
产抵押品的处置变得更加困难，抵押品对于减少银行房地产信贷风险的作用将进一步削
弱；因此部分地区出现了消费者观望、开发商降价的局面。

中国房地产市场还存在外资大量涌入问题，由于其目的是短期持有，如果今后金融

市场出现了问题或外资认为人民币不会有再升值的空间，这时大量外资将撤出中国市场 ，
从而加剧了国内金融市场的风险。
   （三）操作风险
    由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信
贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险。主要表现为: 一是商业银行缺乏
对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、
不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影
响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制。二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学
有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制。特别是个人住房贷款，由于个人诚信
系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段。三是有的房地产企业规避自有
资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。
   （四）信用风险

我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险。一方面，我国土地由政

府部门高度垄断，各级政府拍卖土地的收益是地方财政收入的重要来源之一，因此地方
政府出让土地价格往往较高，推动房地产价格上升。土地开发与购置的融资需求十分巨大，
还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。
当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，均存在较大的信用风险。另一方
面，在房地产市场运行中，由于土地价格频繁波动、房地产企业商品房销售困难、资金周
转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款等，都会带来信用风险。此外，在
个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，加上个
人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的
资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。

3、对策建议

鉴于房地产金融风险的潜在威胁，需要分别建设房地产市场风险防范体系，商业银

行风险防范体系，政府控制和管理体系以及房地产金融风险预警与控制体系。

①规范和完善房地产金融中介服务,推进房地产中介服务诚信体系与房地产市场的信

息化建设,建立如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评级、房地产保险等中
介服务机构,为提高房地产业信息的透明度提供软件基础。

②完善银行内控机制,建立房地产市场风险预警机制。首先，商业银行要建立健全房