R 仓储＝1000／11000 ＝0.091 ；R 商业＝3000／11000 ＝0.273 ；R 居住＝7000／
11000 ＝0.636

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

　　假设仓储、居住用地的土地还原利率为 8 ％，商业用地土地还原利率为 10％。

　　K 仓储＝1

　　K 商业＝{1－[1／（1 ＋10％）50]}／{1－[1／（1 ＋10％）40]}＝1.014

　　K 居住＝{1－[1／（1 ＋8 ％）50]}／{1－[1／（1 ＋8 ％）70]}＝0.983

　　计算综合用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为 1 ，当容积率大于 3 时，仓储用地
不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为 2 ；居住用地容积率修正系数为 1.6.

　　综合地价＝400 ×1 ×1 ×0.091 ＋900 ×1.01388312×2 ×0.273 ＋600×0.98317624×1.6 
×0.636 ＝1134.91 （元／平方米）

　　估价结果

　　土地有效面积：2000 平方米；土地单价：1134.91 元／平方米；土地总价：226.98 万
元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限 50 年）

　　综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综
合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用
以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与
合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，
参考市场上其他类似宗地