以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建
设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？

　　（一）建立农村集体建设用地基准地价体系

　　基准地价是估价机构对某地区宗地价格基础掌握和了解的重要资料之一，还是利用
它进行估价的重要手段。同时有了基准地价就等于有了评估价格的法定依据。基准地价可
以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。

　　这样一来估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设
用地市场，起到积极的作用。

　　（二）集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法

　　集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如
下方法进行操作：

　　1、农村集体经济组织可以农村集体建设用地作为资本与其他开发者合资、合作或者以
联营的形式共同开发建设，也可以土地使用权为资本作为股份与开发者搞合资入股；2、
符合集体建设用地条件，符合国家征用标准的，也可以适时征为国有土地，按政府总体
规划进行开发建设；3、按国家规定的用途及使用年限出租给土地使用者，按规定由土地
所有者收取土地租金等三种形式根据不同情况来运作；4、属集体建设用地且符合土地总
体利用规划的以搞国家允许的永久性建设，属于四荒土地的可以在不破坏土地原有植被
和不降低土地质量的前提下进行种植养殖以及

旅游

业的开发，租用农田的原则上不改变

农田的原用途，租用未利用农地的可以在不破坏土地质量的前提下按规定进行开发使用。

　　关于集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过 50 年，如果是农民正在承包
的农田起使用年限应该是农地原承包年限扣除以使用年限后的剩余年限。

　　（三）政府主管部门制定集体建设用地估价规范和标准

　　因为集体建设用地与国有土地在估价的运做上有较多不同的地方。集体建设用地进入
市场后，需要政府主管部门和估价机构做下列工作：1、政府主管部门制定收集资料的原
则、范围；2、制订一些重要的估价技术参数，供估价时参照选用；3、估价方法的选用、要
求；4、估价技术标准和技术路线的确定；5、估价目的；6、对估价技术和估价人员的一些
具体要求等内容；7、更重要的是专业主管部门要制定集体建设用地的专业估价规范。

　　（四）、估价机构建立信息数据库

　　估价机构要建立集体建设用地相应市场及交易情况信息数据库，并且要随时更新和
补充信息资料，以达到客观、合理、公正地估价。信息数据库的内容应包括如下：交易房地
产的坐落、交易时间、交易类型、交易面积、土地形状、用途、使用时间、交易金额、付款方式、
规划设计条件（用途、建筑密度、容积率、建筑高度等等）和房地产的市场指数等等内容，
以供估价时选用，必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较，这是取得

经验

很必要的途径。

　　解决了这些问题就能有效地处理好集体建设用地估价中的疑难问题，就可以更好地
为集体经济发挥作用，使我国有一个较为完善的集体建设用地管理机制和市场机制，才
能有效地保证市场经济的正常运转。