住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规
定进行计算：

　　住宅房屋拆迁补偿价格＝（基准地价×K ＋基准备房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被
拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费

　　上式中，K 为容积率修正系数。

　　3 、单位用地开发成本的计算

　　单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规
定进行计算：

　　非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停
业损失补偿费＋搬家补偿费

　　上式中，K1 为容积率调整系数，K2 为房屋原用途调整系数，K3 为规划用途调整系
数。

　　由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规
对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占
有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确
的评估操作方法。

　　◆土地挂牌竞买出价的评估

　　目前挂牌出让中的竞买人，主要是房地产开发商或

投资

商。房地产开发商或投资商取

得土地的目的，主要是进行房地产开发。从房地产开发商或投资商的角度来评估竞买出价，
主要有市场比较法和假设开发法。

　　市场比较法是通过来自于市场的可比实例的实际成交价格，评估竞买出价，因此这
种方法评估出的价格最能反映市场状况。对于房地产开发商或投资商而言，市场比较法是
一种最直接、最简便的估价方法，但要注意所选可比实例与挂牌出让的宗地的可比性。另
外，要注意未来市场变化，要对未来市场变化趋势有所判断。

　　假设开发法最能体现房地产开发商或投资商的意图，其评估出的价格是在其他成本
相对确定的基础上，在保证房地产开发商或投资商能获得期望利润的前提下，房地产开
发商或投资商所能支付的最高价格。假设开发法的计算过程如下：

　　1 、销售收入（开发价值）。对挂牌项目进行市场定位后，根据其所在区域同类物业
的市场销售价格的比较，得出挂牌宗地如果进行房地产开发后的销售价格。

　　2 、销售税费（俗称二税一费）。为销售收入的 5.5 ％。

　　3 、前期开发费用。包括：

　　（1 ）勘察设计费用，为建安工程费的 2.6 ％；

　　（2 ）招投标费，为建安工程费的 0.06％；

　　（3 ）监理费用及质量监督费，为建安工程费的 0.95％；

　　（4 ）专业人员费，为建安工程费的 5 ％。