的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征
地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算，参照住宅
用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：

　　（1）代征用城区范围内非住宅用地现状代征地楼面费用=区位价格×现状容积率调整
系数×房屋现状用途调整系数×位置临路修正系数＋地上物补偿价格该公式主要参照非住
宅拆迁补偿办法

　　（2）代征用城区范围内住宅用地现状代征地楼面费用=（基准地价×k+

 

基准房价） ×

建筑面积＋地上物补偿价格该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K 值为容积率调整系数，
基准地价、基准房价以及 k 值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿，参考多数项目的
拆迁水平确定。

　　需要说明的是，以上费用均为计算费用，非为实际发生费用，除上述费用外，还包
括各种补助、相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用，最终结果应以
发生的客观合理部分为准。

　　四、建设项目分摊代征地费用分摊基数规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设
项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式：

　　代征地比例＝代征地占地面积/建设用地面积可推导出：

　　规划楼面分摊代征地费用＝代征地总费用/建设项目建筑面积＝代征地总费用/ （建
设项目建设用地面积×规划容积率）

　　＝代征地总费用/（代征地占地面积/代征地比例）/规划容积率＝代征地总费用/代征
地占地面积×代征地比例/规划容积率＝现状地面分摊代征地费用×代征地比例/规划容积
率即：

　　规划楼面分摊代征地费用＝现状地面分摊代征地费用×代征地比例/规划容积率根据
上述公式可看出，若建设项目代征地比例为 50%，现状容积率为 0.7，规划容积率为
2.5，则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的 14%，为现状地面分摊代征地
费用的 20%.

“

五、代征地费用的分摊根据上述分析，项目代征地费用按照 谁受益，谁投

”

资 的原则，政府应分摊一部分费用，该部分费用可根据项目的规划容积率、代征地的比
例和代征地的规划用途来计算，公式为：

　　政府分摊费用（楼面）

　　＝规划楼面分摊代征地费用×代征地比例修正系数×规划用途修正系数＝现状地面分
摊代征地费用×代征地比例/规划容积率×代征地比例修正系数×规划用途修正系数其中规
划用途修正系数，主要考虑到代征地规划用途对建设项目，可能会产生正面影响，也可
能会产生负面影响，修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。

　　代征地比例修正系数，是在确定了建设项目建筑面积分摊的代征地费用后，对该部
分费用根据代征地的受益方的受益程度来进行分摊，即对建设项目和政府确定合理的分
摊比例。

　　地价款的管理为政府行为，哪些代征地的费用应分摊以及何时分摊本文不发表评论，
本文仅在假设代征地费用要分摊的前提下进行探讨。