的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数
也应有所不同。

　　（四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化
能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过
土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关
系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形
成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积
率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化
幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，
容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度
较弱。

　　四、对当前容积率修正系数确定方法的分析

　　当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：

　　（一）特尔菲测定法：

　　在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将
总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

　　此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都
很小，一般都在 5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主
要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素
并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客
观实际的反映；

　　（二）样点地价法：

　　通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，
并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不
同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数

　　此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确
定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价
信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无
法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

　　

——

五、容积率修正系数的改进方法

复合系数法

　　根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发
生作用的。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考
虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率
修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出
在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地
市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积
率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数
学表达式为：