③经营项目的垄断性程度现在我们国家还有垄断行业比如供水、供电。目前条件下，
垄断性质的房地产的经营项目，在决定这一项目的资本化率时，要有所考虑。

　　④同类市场的竞争力度⑤经营项目的

消费

群体和消费档次对于房地产来说，它的收

益量和消费量也是不一样的。

　　⑥时空影响力不同的估价时点有不同的价格（宏观）。

　　这是一个整体、综合性的东西。

　　要我确定还原利率，我从两个方面考虑，一个是租售比率调整问题，一个是安全利
率+风险调整系数，最后价位要把握好。