这个预测是最可能实现的价值，但并不是一定能够实现的价值。因此他认为评估的过程是
找到一个最可能售价的过程。

　　三、新方法和技术发展时期（20 世纪 60 年代后半期至 20 世纪 80 年代初）

　　在这个时期里，房地产估价的三种方法继续得到改进和提高，同时一些新的方法
（特别是 DCF（现金流折现）方法）开始应用于房地产估价。

　　*保罗。温特（Paul Wendt）

　　保罗。温特（1908-2000）是房地产估价实务界很著名的评论家。Wendt 最著名的著作
有《房地产估价：理论和时间的评论分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of
Theory and Practice）和与艾伦？瑟夫（Alan Cerf）合写的《房地产估价：回顾与展望》
（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在这些著作中力推 DCF 方法，认为传统
的收益法往往都基于不现实的假设。

　　*詹姆斯。阿诺德。格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp）

　　格雷斯卡普（1933-1988）的研究非常偏重应用领域，他认为真正有价值的东西往往

“

”

都是简单的真理，不喜欢将注意力都集中在细节上。Graaskamp 的主要工作是使房地产
分析系统化和结构化。人们普遍认为格雷斯卡普是房地产开发中所应用的可行性研究方法
的创立者。在估价理论方面格雷斯卡普并没有创立新的理论，但他在完善 DCF 方法方面
做了大量的工作，他认为 DCF 方法是一种更好的估价方法，因为它能够把影响物业价值

“

”

的很多复杂因素整合在一起。格雷斯卡普认为最高最佳使用是一个不现实的用语，往往
需要很多的假设条件，用很多的时间去分析，这在普通的估价工作中是很难做到的。他倾

“

”

向于使用更加现实和容易达到的最可能使用（most probable use）一词。

　　*彼得。科尔威尔（Peter Colwell

　　彼得。科尔威尔（1943-）是伊利诺斯大学房地产研究中心的主任，他对房地产估价
做出的贡献主要是总结和完善了收益法估价体系。他详细总结了当前所有的收益法估价方
法，包括 DCF 方法，并比较了它们之间在假设上的差别，以及应如何在应用时保持一致。
这些研究成果都汇集在他的一篇著名

论文

《房地产评估中收益法的统一理论基础》（A

Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到目前为止，科尔威尔的对于
收益法理论的贡献还没有人能够超越。

　　四、个人电脑／网络／实时数据时期（20 世纪 80 年代初至目前）

　　在这个时期，房地产估价理论的创新已不多见，而主要是估价方法和技术方面的发

“

”

展。特别是多元回归方法的出现和应用。

　　*Hedonic 估价模型（多元回归方法）

　　Hedonic 估价模型的应用是这个时期估价方法的一大发展。该模型将房屋价值和房屋
的很多种属性建立一个线性方程，房屋的属性包括面积，卧室个数、房龄、区位、环境等等。

“

”

之所以称为多元回归方法，是因为方程的因变量是房屋价值，自变量是多个属性变量。
现在用 Hedonic 模型进行估价往往都在拥有很多房屋数据的数据库上操作。其基本思路可
以用这个方程表示：

　　其基本方法是收集大量房屋的售价与属性数据，代入上面的方程进行回归，估计系