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　　四、评估的外部环境的系统分析

交易的参与

　　我们以上的工作还只是假定不与实际的或者事后的交易值这个数据进行比较，也还

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只是分析第一个系统

评估的内部工作系统，没有考虑事后的交易问题。但是现实的要

求是：不仅仅要考虑评估结果与交易的关联，还有要承担精度责任的可能；还有未来若
干年的现金流量的问题，因为通常使用收益现值法评估需要将预期的收益贴现。所以必须
进行外部系统的分析，看看这个方面对于评估的精度或误差有什么影响。本部分讨论交易
这个环节的评估处理。

　　（一）交易分析的困难

　　老实说考虑事后的交易，处理未来的事情对于经济学理论和评估工作是困难的。目前，
一般的评估理论是不考虑评估以后进行的各种特殊的、具体的交易情况，当然评估理论给
出了各种价值标准。但是从局部来看（起码收益现值法理论模式）这个标准跟不上丰富的
实践。这样做的理由主要是：1.评估价值通常是公开市场价值这样一种理想的价值，而不
是一个具体的实现的个别的价格。当然也有考虑的但是并不是理论的自觉。如：市场比较
法考虑对于不正常的交易情况进行修正，房地产估价规范在处理拍卖价值的评估时要乘
一个折扣（实际上折扣是小于 1 的数）。2.交易理论怎样彻底纳入评估理论大家意见没有
统一，也没有彻底的好办法。

　　有必要对于市场和交易进行简单研究：众所周知资产或者商品市场有不同的分类或
表现为不同的结构。以下只是给出几个简单的概念。比如市场有：一手市场、二手市场；一
级市场、二级市场；公开市场、特定市场。交易有：强制交易、自由交易、关联交易；真实交
易、虚拟交易等。按照一般的市场理论和交易理论：不同的市场有不同的结构特征，其中
交易是市场这个系统概念的核心机制；可以认为不同的交易决定了不同的市场。按照理论

“

”

经济学的 一种市场决定一种价格的观点 （所以微观经济学划分了完全竞争、完全垄断、
垄断竞争、寡头垄断四种基本的市场），交易在不同的情况下可以进入不同的细分的市场。
所以不同的交易（交易的时间、时机、交易双方的能力和力量的对比、交易的方式、交易的
动机等）交易物会有不同的价值实现和表达方式。

　　上面的文件都涉及到评估理论考虑交易环节的需求，更多的需求来自经济活动。评估
要不要考虑具体的交易？

　　所以困难是两方面的。困难 1：对于未来预期的困难，尤其是对于中国国情、向市场
经济转轨的特殊困难；困难 2：怎样在所有的评估理论中纳入事后交易的分析从而在事
先得到事后的价格，理论上用什么工具。

　　（二）解决困难的办法

　　对于困难 01 如果不是遥远的不可估计的预期或者未来，经济学还是有办法和自信的。
不过我们要指出：现金流量的预期有些是不可预期的。本文讨论困难 2 解决的一种思路：
评估理论总体上自觉的考虑纳入交易这个环节，进行或者交易的效用分析；对于收益现
值法，基于收益的效用分析的思路，引进效用价值理论，进行事先的市场的交易效用分
析。

　　事实上，交易的深刻和准确的系统分析是一项信息量极大的工作和具有挑战性的工
作。对此的解决办法是：思维上我们只能够从已知来推测未知；理论上使用边际效用的工
具和思想；实践上我们是总结分析过去和现在市场的规律来进行评估方面的交易分析；