管理公司对资产评估的付费同市场标准相比却有些偏低，这就使得评估机构盈利微薄，
甚至亏本。而社会中介服务机构是按市场原则运作的，以盈利为唯一目的，所以，绝大多
数中介机构不愿接受远、小、差项目的委托，一定程度上形成了长城资产管理公司部分项
目在中介市场上无人问津的局面。

　　（二）资产权属不清，产权依据不足。

　　长城资产管理公司的资产从户数来看，最多的是农产贷款，其次是集体企业和乡镇
企业贷款。这些客户的抵债资产多为房屋、土地使用权和机器设备，但是由于我国房地产
注册登记工作尚不够完善，尤其是农村地区，各地区之间不平衡，水平参差不齐，未办
理合法的房屋所有权证和土地使用权证的情况十分常见。评估实践中通用的做法是，由委
托方出具委估对象的有关产权证明，评估机构只对委托方的合法资产予以评估。资产管理
公司在委托社会中介机构评估待处置资产时，很多情况下无法提供完备的产权证明，致
使评估机构难以确定评估客体的产权性质和数量，从而给委托和评估带来一定的障碍。

　　（三）评估目的特殊，评估价值同处置变现矛盾突出。

　　资产在价值形态上的计量可以有多种类型的涵义，即价值类型，分别从不同的角度
反映资产的价值特征，不同的资产业务（即评估目的）所要求的价值类型各不相同，这
些不同涵义的价值在质和量上是有差异的。金融资产管理公司委估的不良资产一般都是以
快速变现为目的，不同于其他资产，这类资产的处置价值除受资产本身的质量影响外，
还在很大程度上为金融不良资产特殊的市场供求状况、各种处置因素所影响。如何考虑这
些特殊因素，准确的选取评估价值类型，进行科学、合理的评估，是资产评估所面临的又
一个困难。首先是市场供求状况因素。一方面，由于进入交易市场的金融不良资产的数量
巨大（14000 亿元），并且要求在短时间内处置完毕，资本市场上的有效需求又极为有
限，在短时间内就形成了一个极不均衡的不良资产买方市场，买方对不良资产的期望价

“

”

“

”

格相当低；另一方面，由于历史原因，我国不良资产 水分 很多，社会公众对 水分 缺
乏充分的认识，从而对其期望价格往往会有较大的高估。评估机构往往会对市场供求状况
的影响程度估计不足，选择正常的价值类型，采用正常的估价思路和方法，得出令交易
双方都不满意的评估结论，处在两难的境地。其次是处置因素。在我国现有社会经济条件
下，有关法律、制度不健全，不良资产交易价格还要受处置条件、社会政策等多种因素影
响，不确定性很强，评估时很难把握。如在处置企业整体资产时，由于社会保障体系不完
善，就可能涉及职工安置问题，在处置某些房地产项目时，有可能涉及居民搬迁问题等。
评估时如果没有考虑这些特殊因素，评估价值必然会高于实际可能成交的价格，使交易
难以成功，不利于处置。

　　三、不良资产评估的几点特殊考虑

　　基于上述分析，笔者认为应该从以下几个方面对金融不良资产评估给予特殊考虑：

　　（一）要采用恰当的评估方法。

　　待处置不良资产评估包括债权评估和以资抵债物的评估，分别有着不同的评估要求。

　　1、以资抵债物的评估。以资抵债物中，有少数本身质量相对较好、市场交易条件优越、
或处置方式特殊的资产，可以采取常规的收益现值法、市场比较法、重置成本法，在此就
不过多的讨论。其他绝大多数以资抵债物，由于自身质量、市场环境、政策环境等原因，难
以处置，交易价格无法同正常市场价值相比，对这类资产的评估往往需采用清算价格法。