准备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。

　　另一种分类方式是按照项目设计用途进行划分，建设工程可分为工业建筑、民用建筑
和农业建筑，进而又可分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等等。

　　由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性，因此对于在建工程价值
的评估首先应确定在建工程的种类，选取适合其特性的方法和技术进行研究。

　　三、在建工程抵押价值评估特点

　　对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价，在建工程作为房地产估价中重要
的一类，相对于一般房地产的估价，在建工程抵押估价有以下几个特点：

　　1、在建工程的范围十分广，情况复杂，对估价要求的专业技术性强。在建工程的个性
差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程抵押估价要建立在对其全
面分析了解的基础上。

　　2、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中
经常会考虑的因素。建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽
一致。花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实
际的费用支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。

　　3、大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值
与货币资金的时值存在着价值背离问题。

　　4、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，在估价中要注意格外关注。而且在
其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。

　　5、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。这些
完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。

　　6、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬
值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市
场价值远低于实际的投入。

　　7、在建工程的价值并非各项投入的累加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，这
也是对在建工程采用成本法和假设开发法估价时的难点之一。

　　8、按照工程项目的建设程序，土地费用和不构成工程实体的前期费用往往是先行投
入的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。

　　9、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合在建工程的
特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。

　　因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资
产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均
水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他评估方法，以便更好
地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴
近市场。

　　四、在建工程抵押价值评估范围的界定