建设工程服务企业管理规定》(第 155 号令)，该《规定》于 2007 年 3 月 26 日起施行，它允许
外商设立外商独资、中外合资和合作的建设工程服务企业，但限于设立建设工程监理、工
程招标代理和工程造价咨询企业，并应取得中国政府商务主管部门颁发的外商投资企业
批准证书和中国政府建设主管部门颁发的资质证书。与此同时，申请设立外商投资建设工
程服务企业的外方投资者，应当是在其所在国从事相应工程服务的企业、其他经济组织或

 

者注册专业技术人员。
　　综上所述，截至目前，境外企业已经可以在中国境内设立外商独资、中外合资和合作
的设计、施工和建设工程项目管理企业，除外商独资的建筑施工企业的工程承包范围仍被
限定在外商投资、国际金融机构投资等项目外，建筑业所有外商投资企业已经享受国民待

 

遇。

 

　　

 

　　二、相关法律规范的最新发展　
　　(一)

 

规范房地产市场外资准入和管理

　　2006 年 7 月以来，原建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商管理局和外汇管理
局等联合或单独发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关规定，进一

 

步规范外资在中国房地产市场的准入和管理，其中包括：
　　1　境外机构和个人在中国境内投资购买非自用房地产，应当按照外商投资房地产的
有关规定，申请设立外商投资企业，取得外商投资企业批准证书，并办理相关商业注册

 

后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
　　2　申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或与土地管
理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。

 

未达到上述条件的，审批部门不予批准。
　　3　外商投资方不能是境内公司/自然人在境外设立的公司；公司各股东之间不存在

 

关联关系，不属于同一实际控制人。
　　4　外商投资设立房地产企业，投资总额超过 1000 万美元(含 1000 万美元)的，注册
资本金不得低于投资总额的 50％；投资总额在 300 万美元至 1000 万美元的，其注册资本
不低于投资总额的 50％；投资总额在 300 万美元以下(含 300 万美元)的，其注册资本应不
低于投资总额的 70

 

％。

　　5　外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，

 

需要中国政府商务主管部门审批。
　　6　外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或
开发项目资金未达到项目投资总额 35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不

 

予批准该企业的外汇借款结汇。
　　7　境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境

 

外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
　　8　严格控制外商投资高档房地产。根据 2007 年修订的《外商投资产业指导目录》，高

 

档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属于限制外商投资的行业。

 

　　
　　(二)

 

严格外债登记和外债结汇管理

　　2007 年 10 月，国家外汇管理局发布通知，公布第一批通过商务部备案的外商投资房
地产项目名单，对 2007 年 6 月 1 日以后(含 2007 年 6 月 1 日，下同)取得商务主管部门批
准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资，下同)，各外汇管理
分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；对 2007 年 6 月 1 日以后取得地方商务主管
部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各外汇管理分局不予办理外