行，降低维修成本。

 

　　

2、设备在其寿命周期内发生故障的情况，与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和

老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。

 

　　

(1)在初期故障期：设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件，编制管理档案，

并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预
案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足，找出隐患并加以解决，尽快降低
设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。

 

　　

(2)在偶发故障期：此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段，应着重提

高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。

 

　　

(3)在磨耗故障期：这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨

损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的
故障率，减少维修材料的更大消耗。

在这个时期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化，程度。同时坚持
平时的清扫、给油、调整，减缓零部件的磨损和劣化进程，延长使用寿命，降低维修成本。

 

　　

 

　　

(三)控制人工成本的方法 

　　管理方法：

 

　　

1、编制人工成本控制计划。 

　　

2、因事设岗，因岗定员。 

　　

3、科技含量较高的物业管理项目(例如智能化大厦)，其设备维护服务人员可以实行定

编人员与外包人员相结合的人工管理模式。

 

　　

4、科技含量较低的物业管理项目(例如普通住宅小区)，其设备维护服务人员可以实行

“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性，强调岗位的
综合性，其本质就是

“减少岗位种类，增加岗位内容”。实践证明，这种方法非常适用于科技

含量较低的物业管理项目，对减少用工、降低成本、提高效益

(工作效率和员工收益)、做好工

作具有显著的效果。

 

　　技术措施：

 

　　

1、组织实施“强化专业，―专多能”的培训。 

　　

2、组织实施“强调综合，一岗多责”的培训。 

　　

 

　　设备维护服务成本控制的效果

 

　　

 

　　这里以一个能源成本控制的成功案例来论证

“设备维护服务成本控制”的效果。 

　　

 

　　

(一)设备情况 

　　某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区

(建筑面积 1 万 m2，两栋 6 层砖

混结构的居民楼，

120 户业主)提供冬季供暖服务。供暖设备是一台 DEQ-95 型自动燃气锅炉，

输出热量为

930KW，允许最高出水温度为 90

℃。全年供暖费收入 33 万元。 

　　

 

　　

(二)节能控制 

　　该项目在

2001--2002 年供暖期采取了以下节能措施： 

　　

1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修，使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为

零。