万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非
常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条
有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。
“
价格是一
道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主
”
这句话在万科身上是特别明显的（有兴趣的看这道
），万科的产品本身不是什么高端货，但比
一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言
人。
当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的
理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得
出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。所以万科在营销上也以规范动作为主
全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。这也造成一个有意思的现象，
当有一个好的品牌在同一区域直接竞争时，万科往往并不会成为一个优秀的竞争者。
万科的管理水平在行业内首屈一指。不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，
万科在集团
-
区域
-
地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放
权比较大但集团和区域又有一套管控体系。正因为如此，万科领头人的风头也不像很多其他老板
那样劲，包括上述的王、宋两位。王石其实早在至少
6
、
7
年前就没有对万科的实际控制权了，被
作为精神图腾和企业的活
logo
在用，王石的公众话题和万科的业务联系也是最少的，而实际掌
门人郁亮的曝光率就更没法和几个大
boss
相提并论了。
整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正
的大企业范儿。所以你会发现中海龙湖的老大曝光率也是非常非常低的。
作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别
最近动荡的五年也走的比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。单项目上的开发速
度要求没有万达、龙湖那么变态的高，相对稳健的多，每年整体规模也以控制为主，很多城市公
司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。
总体来说，中国房地产行业有万科这样的领头羊，国家幸事。
【龙湖，以一种让人
“
看不懂
”
的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】
龙湖从
2006
年的
30
亿到
2010
年的
300
亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能
只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼
“
看不懂
”
。龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并
且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。
头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物
业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆
——
可以说一