投入比例

,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。 

　　

(1)房地产信托投资基金 

　　房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金

,通过

信托特有

“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房

地产市场毕竟是一个高风险的市场

,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且

现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题

,甚至是做土地融资,无疑就存

在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款

,但是信托公司本

着稳健经营

,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是

高利润的行业

,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大

受信托基金青睐

,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂

延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行
运作的优势

,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资

给项目公司

,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家 20%或 35%的自有资金比例

的限制

,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投

入。或以股权投资方式进入房地产公司

,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东

结构

,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公

司包装上市。如此

,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全

性的监督作用

,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为

呢

? 

　　

(2)借壳上市 

　　房地产企业的上市融资方式

,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式

之一。然而直接通过

IPO 新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行

业

,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现

也较不连续

,特别是中国证监会发布的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》

只能让真正有实力的开发商方可顺利上市

,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产

企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限
公司借壳

ST 兴业。 

　　

(3)股权置换融资 

　　而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发
资金不足的企业

,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又

不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说

,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决

房地产企业的资金需求

,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的

其他企业便捷的快速融入房地产行业

,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得

共赢的融资途径。

 

　　

2.房地产开发贷款采用封闭式管理 

　　以房地产开发项目贷款为核心

,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、

回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式

,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对

集团客户内部关联关系复杂

,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建

设资金的拨付应采用委托拨款方式

,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出

现资金挪用风险

,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银

行同时授信的集团客户

,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时

发出风险预警提示

,控制风险。 

　　

3.建立和健全市场金融市场补偿机制