自己的经营项目对门面进行装修，改变房屋的外观与内在，所以买家对于房屋的新旧无所
谓；但是新旧程度对于住宅来讲的话，价值影响就很大。这是修正方向一致，但修正幅度有
很大差距。②就建筑结构而言，混合结构和钢混结构对商业性的房屋影响也是较小的，如混
合结构和钢混结构的两间并排店面，其租金水平应当是相当的，对其价格影响也比较小，
但对于住宅单元而言，影响就很明显。③楼层：一层的营业用房与二层的营业用房往往是不
可比的，一层肯定比二层好很多，价格要贵很多，但在住宅及写字楼中，恰好是相反的，
二层比一层要好。这是修正方向截然相反。不同类型的物业，这些因素的影响方向和程度是
不同的，所以修正方向和修正幅度也很不同。

 

　　三、结语

 

　　市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理，最直观、适用性最广，也最容易准确把
握的一种估价方法，它完全取决于市场信息，评估价格具有较强的现实性，较易为委托估
价者所接受。但是，现行市场比较法在实际应用中也存在若干问题。

 

　　第一，选取可比实例的两难境地。为了保证估价结果客观合理性，要求所选可比实例的
成交价格客观合理，但是怎样才能保证这一点呢？这就需要估价人员的主观判断。这可以说
是房地产估价中的一个比较难以解决的悖论。

 

　　第二，因素修正过于简单化和主观化。对各因素进行百分比修正时没有一个比较标准，
主观性强，仅凭估价经验进行处理，缺乏相关技术支持。

 

　　这些问题表明，运用市场比较法评估房地产要得出一个较公正、客观、合理的评估价格，
这就要求估价人员应当具有扎实的估价理论知识、丰富的实践经验、高度的责任心（特别是
应在对估价对象及可比实例进行现场查勘的基础上进行修正，不能闭门造车）和良好的执
业道德。另外，可建立定量分析模型，降低主观随意性也十分必要，这一方法有待于今后进
一步的研究与实践。

 

　　

 

　　参考文献：

 

　　［

1］国家质量技术监督局.中华人民共和国建设部.房地产估价规范（GBT/50291-

1999）［M］.中国建筑工业出版社，1999. 
　　［

2］柴强.房地产估价［M］.北京：首都经济贸易大学出版社，2005：116-145. 

　　［

3］窦坤芳，郑培春.房地产估价［M］.北京：机械工业出版社，2007：527，42-44.