和实践紧密联系。估价师不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问
题，这样才能更好地使用收益收为法为客户服务。因此，房地产估价必须有良好的职业道德．
不能受任何私心杂念的影响。同时运用两种以上的估价方法，可以更真实准确地反映房地产
市场价格。

《土地估价规程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方法，《房地产估价

规范》没有硬性规定，但估价师应当自觉采用两种以上的估价方法，以确保估价结果的合理
性、准确性。

 

　　

 

　　三、房地产估价中的法定优先受偿权

 

　　

 

　　

(一)法定优先受偿权利的概念

　　法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有
优先获得受偿的权利。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿
权利，但是这种权利受到一定限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的顺序来说也
仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，
这即我们要思考和注意的对房地产抵押价值有一利影响的法定优先受偿权利。

 

　　

 

　　

(二)优先于房地产抵押权的法定优先受偿权 

　　《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点
实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑
工程价款。已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。除此之外，还包括以下几个
方面：

 

　　

1、根据《担保法》第四十七条规定的：抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的

税费及转让时发生的税费皆属于优先于房地产抵押权的法定优先受偿权。

 2、根据《企业破产

法》第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：①破产企业所欠
职工工资和劳动保险费用；②破产企业所欠税款；③破产债权。金融机构贷款属于破产债权，
当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和
劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其
他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。

 

　　

3、尚有一些非法定优先受偿权利也应引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，

并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房
地产抵押价值会产生不利的影响。

 

　　

 

　　

(三)对法定优先受偿权问题建议 

　　虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并
不需要全部涉及。

 

　　首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵
押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企
业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估
价师的责任。

 

　　其次，一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存
在。已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。

 房地产

估价师所要做的是：

 1、认真审查委托人提供的情况和资料，并进行必要的核实，特别是土

地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。

 2、对土地和在建工程抵押估价，应要求委