笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程

(出租、经营、生产期间)

 

中所须缴纳的项目。

　　税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加

费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几

 

种税种不应计入该税费项目。

 

　　

　　

2.4 

 

总费用中的维修费的求取方法及测算途径

 

　　房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

　　

(1)日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比

例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：

D=C×(1-R)/N (C：重置成本，

R：残值率，N：经济耐用年限) 

　　

(2)大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维

 

修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

 

　　

　　

2.5 

“

”

对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时， 土地收益 部分应作为

 

总费用扣除

　　目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益

价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第

55 条之规定：以营

利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出

租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得

“

”

“

”

土地收益 这部分收益，故该 土地收益 部分不应计入在出租人的纯收益中，

 

而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

 

　　

　　

3 

 

资本化率的确定方法

 

　　

　　在运用收益还原法进行土地评估时，目前通常是采用直接选取法来确定资

本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：

(1)行业基准

收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一

种投资来看待。

(2)安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首

先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的