　　　下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫

“修建性详细规划审查”。这个阶段

就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建
筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是
多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符
合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

　　在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建

筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是

1 万平方米，有 3000 平方米的地

面上有建筑物，那么建筑密度就是

30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。

我这

3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停

车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个

2000 平方米，到底算不算建筑基

底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在
我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊
我的休闲空间没有减少啊，所以这个

2000 平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型

的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到

实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还
是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎
么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这

么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，
就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的
载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要

2 到 3 个

月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反
正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零
缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居
乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了
窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在

天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个

东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死
的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上