行经办人员应直接参与抵押手续的办理，不可完全交由外部中介机构办理。对于房地产管理

相对规范的地区，可委托经一级分行准入的中介机构代办，但经办行须核实。谨慎受理产权、

使用权不明确或当前管理不够规范的不动产抵押，包括自建住房、集体土地使用权、划拨土

地及地上定着物、工业用房、仓库等，原则上不接受为有担保流动资金贷款的抵押物。

8.信用风险

(1)商用房贷款信用风险

① 内容。

借款人还款能力发生变化。银行难以把握借款人还款能力风险的原因：国内尚未建立完

善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，全国性的个人征信系统有待完善

;国内失信惩

戒制度尚不完善。

商用房出租情况发生变化。包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等。

保证人还款能力发生变化。

② 防控措施。

加强对借款人还款能力的调查和分析。了解掌握其收入水平的稳定性

;判断其收入水平

的真实性

;收入水平对偿还贷款的覆盖度，原则上借款人年还款金额应不超过其家庭年收入

水平总额的

80%。此外还要考察：其他收入所得;其他资产收益情况;借款人及其家庭所拥有

总资产的状况。

加强对商用房出租情况的调查和分析。调查商用房所在商业地段繁华程度及其他商用房

租金收入情况

;调查该地段的未来发展规划，是否会出现大拆迁、经济发展重心转移等情况。

加强对保证人还款能力的调查和分析。保证人经济实力下降或信用状况恶化是导致其还

款能力下降的主要原因。银行要有预见性并采取相应预防措施：

a.密切关注保证期间影响保证人保证能力的各种因素的变化情况。

b.贷后要了解保证人的情况。

c.充分证明保证人保证能力不足以保证借款人贷款时，应要求借款人更换保证人或采

取其他担保方式。

d.在保证期间，如发现保证人有以下变化，需重新评估保证人资信：发生隶属关系变

更、高层人事变动、公司章程修改及组织结构调整

;生产经营、财务状况发生重大诉讼、仲裁，

可能影响其履约保证责任

;改变资本结构;为第三人债务提供保证担保或以其主要资产为自身

或第三人债务设定抵押、质押，可能影响履行保证责任

;有低价或无偿转让有效资产、非法改

制等逃债行为

;有恶意破产倾向。