房地产成本法估价技术的创新研究

【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差

距的估价方法,文章通过对房屋重置成本经济含义和特点的分析论证,以及对无
形或非成本因素对建筑物价值影响的分析,提出了以价值调整值或调整系数代
替损耗值和损耗率的估价新思路,是对成本法估价理论的突破,能够有效解决成
本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点。并且提出了资本化
收益法、销售资料法或市场提取法应用于上述思路的具体方法,引入了享乐价格
法估算住宅价值调整值,论证了该方法应用的可行性。

 

 

 

 

 

【关键词】： 成本法 重置成本 价值调整值 享乐价格法

    

　

在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被

人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。
但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价 ，
在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。带着这些问题，笔者对成本法

 

估价进行了一些思考。
一、成本法估价的基础
　　从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手
来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决
定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我
们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值
论为成本法提供了理论基础。
　　在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值
的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付
的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成
本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
　　房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设
的或者计划开发建设的房地产的估价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用
的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时
成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市
场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那
么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这
是成本法适用的基础。
二、成本法中成本的构成内容
　　成本法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除
折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通常意义上的成本是指生产销售
过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。
而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报
酬即利润。因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种
花费（成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价
对象的生产过程求取其价格或价值的方法。
三、成本法估价如何遵循估价原则

使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的

估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。为此，我们有必要来思考成本估价
时，如何遵循估价