集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场
运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地

房

地产的正常估价，出现难以规范，甚至

出现多头政策、多家估价的局面。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发
展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求
解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。

　　一、集体建设用地估价中疑难问题的形成

　　（一）

法规

、政策的滞后

　　改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、
法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，
往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和
相关的政策出台。

　　（二）开发建设的随意性

　　由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、

“

”

功能不统一、模式不统一，正是这 四不统一 的现象，影响了集体土地市场

健康

发展。

　　（三）变现能力差

　　集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；
2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市
场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存
在一定的违法风险。

　　（四）使用风险较大

　　集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有
法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违
法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

　　（五）与国有土地在权利上的差别

　　就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。1、面对的所有权主
体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集
体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。国有建
设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建
设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权
的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利
的差别；3、规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规
划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位
于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市
场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差
别。

　　二、疑难问题的具体体现

　　集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：（一）估