论析房地产估价中收益法的理论与实践

    【摘要】本文重点探讨了房地产估价中收益法的理论与实践，探讨了房地产估价中收益法
的特点、算法，以及房地产估价中收益法的问题表现、改进措施，以及应用的注意要点。

 

　　【关键词】房地产估价；收益法；理论；实践

 

　　

 

　　我国的房地产估价目前有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等方法，收益法是进
行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产
价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广
泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。

 

　　

1 房地产估价中收益法的理论 

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服
从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货
币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报
和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估
对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。
 
　　

1.1 收益法的特点 

　　

1.1.1 收益法依据：是基于预期原理。 

　　

1.1.2 收益法的思想：是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、

年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点
后相加来求取估价对象的收益价格。

 

　　

1.1.3 经济属性和市场内涵：成本法是属于“产品”属性；收益法是属于“投资品”属性。收

益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。

 

　　

1.1.4 着眼点：收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来

的收益的现值之和才是该房地产的价值。

 

　　

1.1.5 市场层次：收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设，

在市场法的价值基础上考虑了房地产投资环境的状况，由此调整得到房地产投资价值。

 

　　

1.2 收益法的算法 

　　收益还原法是一种运用适当的还原利率，将估价对象房地产在未来所带来的纯收益折
算为现值的一种估价方法。这种估价方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于收益
性房地产的估价，并被许多国外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的

“王后”。收益还原法

的基本计算公式为：

 

　　ｖ

=ａｒ 1-1(1+ｒ)ｎ。 

　　式中：ａ表示房地产的纯收益；ｒ表示还原利率；ｎ表示使用房地产的年期或仅有收
益的年期。纯收益的求取相对比较简单，最重要也是最困难的是还原利率的求取。还原利率
的重要性，集中而具体地体现在还原利率对估价结果的影响上，即选择的还原利率的大小
不同，估价结果就会发生很大的差别。

 

　　

2 房地产估价中收益法的实践