旧房、房地产价格＝重新购建价格-折旧 
新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投
资利息＋销售税费+开发利润 
1、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。

 

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分
实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 
3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理
费用。 
4、成本法计算贷款利息时计算期有错。

 

5、计算公式有错（积算价格＝重新购建价格-折旧）。

 

6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。

 

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方
法》P145）。 
直接成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本） 
投资利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用） 
成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售税费） 
销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值） 
8、折旧年限确定错误。

 

9

 

、 未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。 

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 
⑴

建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。 

⑵

建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限

计算折旧。 

5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

 

6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

 

7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，
要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。 
8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出
租率），如果空置率为 0 或者入住率为 100%就不合理，至少要说明原因。 
9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

 

10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

 

11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏
管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土
地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方
法》）P206。 
12、某些计费基数未说明基数数值的来源。

 

13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、
电、汽、热等费用。 
14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。

 

15

 

、 资本化率的选取未说明求取方法和来源。 

16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再
加上风险补偿等，见书 216 页）。