开始下降。如（图一），MC 为单方造价，MR 为单方售价，某一容积率 L 时的地价是该
容积率下的总收益（DCGF 面积）减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。
当容积率等于 M 时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为 0，总收益（DCNF
面积）达到最大，地价达到最高，M 为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向
变化，随容积率提高而下降。

　　（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地
集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低
楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总
体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开
发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程
造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城
市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标
限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发
展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对
地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

　　（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土
地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区
域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地
收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需
求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响
程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

　　（四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，
只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突
出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价
形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，
但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且
受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不
同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

　　三、容积率修正系数确定的原则

　　根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：

　　（一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗
地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不
会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非
线性正相关关系；

　　（二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，
地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积
率修正系数表。

　　（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基
准地价评估过程中，将

调查

获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的

地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下