价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租
金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投
资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理
年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金
还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场
中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到
大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同
类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，
结果自己也没有把握。

　　二、安全利率调整法的具体运用

　　资本化率=安全利率+风险系数我个人认为，从投资角度、资本的角度来说，安全利率
和贷款利率，它的利率差应该是很低的。不应该像我们现在的利率差 3.3%.1996 年 5 月 1
日起，个人的定期年存款利率为 9.18%，贷款利率为 10.98%，利率差为 1.8%；2002 年 2
月 1 日起，个人定期年存款利率为 1.98%，贷款利率为 5.31%，利率差为 3.3%.从理论上、
感觉上，这利率差不应该那么大。以 1.98%作为安全利率和市场状况经济规律，我认为有
差别，哪怕是长期国债的 2.62%的利率都不能用，曾经有些同志写过专门的文章来讨论
这一问题。我们的安全利率+风险系数调整方法来确定投资收益率、确定资本化率可以用，
但结果出来要象样。但一般我认为不要去用这个数据，这一数据太低了。因为不可能把风
险系数搞的很大，房地产估价师

考试

有个基本的规范，从理论上来说，投资收益率不能

低于贷款利率。低于贷款利率又何必去投资？一般来说，随便什么投资收益率不应该低于
5.31%，我们现在常用的就是 5.31%，所以在很多情况下，确定贴现率的时候也是在
5.31%的基础上适当用自己的

经验

调整，实际上这就是主观的东西。当然主观的东西中也

有客观的东西在，每个人客观性的程度都不一样，这是要看结果的。我认为在实际操作中，
要把 5.31%作为一个基数，而不应该用 1.98%，1.98%离市场太远了，但这适合我们国家
的国情。首先要确定好安全利率问题，然后房地产行业的一般性的平均风险系数的问题。
风险率的问题，国外是通过大量的数据用概率分析的数学模型来推算，这是一个非常庞
大、复杂的工程。我们上海没有一个估价机构在做，也没有一个单位牵头在做。刚才有很多
同志希望协会能牵头做这工作。由中心提供资料，这中间要有一个过滤的过程，把基本的
东西测量出来后，根据市场的动态而变化，各种不同类型的房地产还原利率是不同的。商
业性房地产有很多种类，不同的区域、不同的等级下的还原利率都不应该是同一标准，它
是一个很大的系统，在这系统公布前，就要靠自己的经验去判断。

　　还原利率=安全利率+行业平均风险系数*个别风险附加值个别风险附加值的确定可以
从诸多不同的方面考虑，并考虑其不同的权数。

　　个别风险附加值确定的主要内容为：①物业对经营项目依赖性程度比如加油站依赖
性很强、城郊边缘地区的仓储用作大卖场、一般市区的门面房屋，它的用途很多，依赖性
系数是 1%.有的物业的还原利率可能比其它不同行业高一点或低一点。

　　②商业化程度发展趋势有的物业在所处地段，考虑房地产在未来若干年中的纯收益
折现加起来，为未来若干年纯收益的现值和。还原利率就是折现率。它带有预测性。长期租
金一定 20 年，20 年的收益不能去修改，20 年之间这一价格不能更改。短期租金情况下，
我们可以对市场进行预测，轨道交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业
的腹地这些因素都应该考虑，都能够在个别因素的附加值中得到体现。