（五）城镇地价偏差值的估计宏观分析结果与微观现实情况难免会有差异这是实际
情况。因此，在平衡地价过程中，要科学地分析得出各等城镇允许地价偏差幅度值。基准
地价是政府土地估价机构或政府管理部门根据土地级差收益分等定级，通过大量调查研
究和数理分析所求得的不同等级的土地平均价格，它是整个土地价格体系的核心。
四、城镇中观地价一基准地价审核
（一）基准地价的内涵与外延 1993 年原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》
“
对基准地价是这样定义的： 基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、住宅、工业
等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价？quot；。
这一定义是对住宅、工业和商业用地进行定价。这样划分土地用途，使地价适用性受
到了限制。一方面，这种划分与我国出台的文件对用地类型的划分不一致。地价是对营利
性用地而言的，而且地价会因用地微差异而变化。现在对土地分类的依据主要有两个，一
是 1989 年原国家土地管理局批准的《城镇地籍调查规程》，就营利性用地，一级类型有商
业
业用地、工业仓储用地、住宅用地，其中商业的二级类型又分为商业服务业、
业、
金融保险业；工业仓储用地二级类型为分为工业和仓储用。二是 1990 年国务院 55 号令所
提出的五种类型：居住用地；工业用地；教我国的基准地价大多是在定级的基础上进
行的，而各级成果中把土地分为 3～5 级的城镇居多，这样，这些城镇的基准地价也就只
有 3-5 个档次，其实，城镇土地的地价是参差不齐的，变化很大，仅靠这几个档次来归
类地价，无疑太粗了。均是在划分均质地域的基础上求基准地价，并用区片价来表示。当
然，如果能把定级成果进行修改，使其更详细，也是可以的。
（二）基准地价审核城镇基准地价是城镇宏观地价的具体化，其地价水平应在城镇
宏观的约束下合理表现。城镇基准地价表现的合理性关系到城镇内部土地资源区域配置的
合理性，对其水平的审核或建立审核依据（标准）是城镇地价平衡的延续。
基准地价的审核主要是根据基准地价表达形式进行审核。基准地价可有两种表达方式，
级别基准地价与区域基准地价，级别基准地价的评估有两种，一种综合定级分类估价；
另一种是分类定级估价。审核的重点是在城镇整个地价水平约束下，分析地价水平的高低
与级别大小的关系。级别的大小审查主要是某一级地占整个城镇的比例是否合理；地价水
平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，审核的重点是地幅度或均
值是否合理，基准地价大小应与土地级别大小、区位条件地价内涵相一致。
区域基准地价的审核主要是区片面积大小是否合适，用途是否合理，这些条件是否
满足用地要求，以及它与地价的相关关系和地价内涵。
由上文可知在城镇整体地价水平约束下，分析地价水平的高低与级别大小的关系。因
为地价水平与级别大小是呈正相关的关系，地价水平的高低也就反映了级别的大小，反
过来级别的大小也应作为地价水平的根据。地价水平与级别大小是互动的。但是这种互动
是在一定限度内的互动，地价水平应以级别大小为中心上下波动，但该波动在一定的允
许范围内，而且该波动从长远的趋势来看，是趋于平衡的。
我们在审查级别时主要是审查某一级地占整个城镇的比例是否合理。在该项工作中，
我们应先一步审查在该城镇中土地的分级是否合理，也就是说，均值地域划分的是否合
理。正常情况下，经济发达地区、其土地的分级应越多，即均值地域的面积应越小。只有在
确认该城镇土地的分级是合理的前提下，我们审查某一级地占整个城镇的比例是否合理
的工作才是有意义的。在该项审查工作中，我们应参考不同城市的性质来定。对于工业城